[摘要] 佛山地产频现租地起楼，中小开发商拿地难、农村闲置土地需盘活，多重因素催生租地开发项目。低总价、返租降低投资门槛，认清产权归属，算清投资收益是关键。
法规连线
集体土地租赁
或“招拍挂”进行
佛山市国土局相关工作人员表示，随着珠三角地区土地资源发展瓶颈日益凸显，农村集体建设用地的财产性质逐渐被发掘，不少省份早就出现了农村地区私自以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为，并且不断扩大，逐渐形成一个庞大的集体土地使用权流转的“隐性市场”。
在此背景下，省政府制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，我市也制定《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，以政府规章的形式正式将其合法化和制度化。
自办法实施以来，大量处于“隐性”地位的集体土地使用权市场逐步走向公开化。同时，未来集体土地租赁将参照国有土地出让流程，“招拍挂”形式也将在 租地项目拿地中出现。
一次签40年租约
将被认定为无效
广东提德律师事务所律师罗曼纳表示，市民投资这种商业项目时，除了要全面了解开发商取得土地、开发的合法性外，也要特别注意合同的租赁期限和付款条款。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，如果一些开发商在签订租赁合同的同时签订了续订条款，直接将租赁期限延长至40年，并要求投资者一次性付清40年租金，这种条款在司法实践中一般被认定无效。续订合同应在租赁期间届满，不能变相签订超过二十年租赁期限的合同。
根据法律规定，商业用途国有土地使用权出让的年限为40年，开发年限满后，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。也就是说，40年后这种房产有可能被收回，不能续租。
因此买家要注意算清自己的投资，如果投资成本能在40年内收回，且还有一定的，则风险不大。
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