[摘要] 佛山地产频现租地起楼，中小开发商拿地难、农村闲置土地需盘活，多重因素催生租地开发项目。低总价、返租降低投资门槛，认清产权归属，算清投资收益是关键。
“我们最近有推出小商铺，总价7.8万、9.8万、11.8万都有。”大沥宝盈广场的销售人员极力向记者推荐着。按照目前的佛山楼价，就算再偏远的商铺都要八九千元/㎡，是什么项目这么“笋”？原来该项目的土地是开发商租来的，商铺没有产权，投资者需要以30年租赁的方式购买。
据了解，目前在大沥、乐从、南庄等地都有不少开发商租地建起的商业地产项目。和以往补偿征地相比，向村集体租地建商业既可以推进三旧改造、盘活农村闲置土地，又能保证村民，得到了政府、开发商和村民的一致认可，在佛山五区迅速铺开。
目前这类项目进入了市场销售、运作阶段，但运作方式各不相同，有的只租不售，有的销售30—40年的租用权，低价和返租是此类项目打动投资者的重要原因。
广佛智城是大沥租地项目中代表性的一个，开发商将30%的使用权销售，70%部分自营出租。
来源
租地建楼，三旧改造新方式
位于大沥广佛国际商贸城片区的广佛智城是佛山租地项目中代表性的一个，该项目所在的土地是属于大沥联窖村的集体用地，但广佛智城并不是直接向联窖村委会租地，而是向大沥镇政府租来的。“这是政府‘三旧改造’推动的，说起来故事很长。”联窖村村委会工作人员潘先生感叹地说。
联窖村原来是大沥西部边缘的一个小村庄，村民靠回收、加工废旧塑料维生，后来渐具规模和名气。然而在2006年年底，路透社一篇“全球垃圾向联窖倾倒”的报道让的舆论焦点聚向联窖，南海政府由此进行“大整顿”。600多家企业被拆迁，这个发展了20余年的联窖工业区也结束了，腾出近1600亩的土地。
经重重商议，各方达成将村土地出租给镇政府的方案。镇政府收购和承租了部分土地，规划建设广佛国际商贸城中心区。2008年，政府又将其中一块80万m2的土地转租给广佛智城商业地产投资有限公司开发商业项目，并将其作为沥桂新城“三旧改造”的重点项目之一。自此，联窖村的蓝天又回来了，而村民有了长期的资金线，也增加了不少。
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总的来说，这种“土地租用模式”其实是开发商直接或间接，通过政府向村委会租赁土地进行开发建设的。产权仍在村民手里，开发商只有一定期限的土地使用权，目前大沥这种项目。但随着政府“三旧改造”的推行，租地项目在佛山各区镇街越来越多，如乐从的星光广场、季华路原华艺装饰市场地块的王府井百货B地块、佛山大道上的佛山国际家居博览城、南庄的海盛东方城、大沥的宝盈广场等。
另外，由于土地是租来的，开发商不能对地块上的物业对外销售。因此，这些项目几乎都是清一色的商业项目。因为租金、售价比较低，且大多数提供返租，吸引了许多倾向稳定的投资者。
村民
旱涝保收不担风险
卖地还是租地？租给开发商还是租给政府？在开了好多会、投了好多次票后，联窖村才最终做出决定。“地卖出去，只收一次钱。租出去，可以有长期的。”联窖村委会的潘先生说道。另外，直接将土地租给开发商，村民恐怕经营得不好，把全村的老本都赔上了；但租给政府可以不用担心盈亏，每年有固定，且会按一定年份递增。据潘先生介绍，当时将土地零散出租给塑料厂时，年收入约1800多万；2008年起租给广佛商贸交易中心，年收入涨至2400多万。另外联窖村与广佛商贸交易中心约定，租金每三年递增10%，因此到了2012年，也就是租约第四年，联窖村年收入达2700多万。
对于村民和政府来说，土地已经被政府租赁或征用，则由政府自行承担开发利益和风险，村委会不参与土地开发经营。村民旱涝保收，政府也便于土地的集约管理。
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低总价、返租降低投资门槛
认清产权归属，算清投资是关键
投资者
这两天，陈梅都在等着她的笔“返租款”到手。就在去年，陈梅在考察了沥桂几个商业项目之后决定投资广佛智城，她买的是广佛智城商城部分4楼一间43万元的餐饮铺。据了解，开发商已经在1月15日开始支付笔返租款给买家，这让她欣喜不已。
投资者看中返租和低价
据了解，广佛智城和陈梅签的是租赁合同，租期36年，没有产权。对此陈梅表示不介意，“虽然没有产权，但这个项目是政府大力支持的，应该不会有问题。”
开发商拿地成本小了，转嫁到投资者身上的钱也少了。广佛智城的写字楼售价7000元/㎡起，租金30元/㎡/月；商铺1.2~3万元/㎡，每年返租约8%。宝盈广场地段稍微远一些，同样售无产权商铺，返租5年，总价从7.8万元、9.8万元到50万元不等，5年回本44%。相较同区域的有产权项目，租地项目一般都会便宜10%左右。
在乐从，星光广场是租地开发的纯商业项目，其中购物中心的店铺只租不售，外围临街铺均价2.5万元/㎡，有3~5年返租，返租率达8%。而星光广场对面的佛奥湾，虽然临街商铺售价同样是2~5万元/㎡，但有产权，需自主经营，也没有返租。“这跟项目定位有关，佛奥湾的商铺主要是作为住宅的配套，而星光广场的商铺是属于购物中心的，经营方式不一样。”星光广场负责销售的黄先生说。
无产权利弊需认清
选择没产权的商铺靠谱吗？吴伟才表示，风险与并存。租金低、门槛低，无产权商铺的优势很明显，但毕竟没有产权，也不清楚未来的政策会如何。吴伟才打比方说，“假如一个商铺有30年使用权，前10年赚了钱，但说不定在第11年会受到政府规划的影响，政府需要去重新开发等等。这样对投资者来说都有可能一定损失。”吴伟才表示，在投资这类商业项目时一定要认清项目定位和背景，尽量选择有重大政府规划和政策利好支持的项目，风险会小些。
专家建议：
不仅看，还要看前景
如何规避无产权风险？吴伟才建议投资者尽量选择相对热闹、成熟一点的地段，如大沥、乐从、南庄。“这些地段要重新开发的话成本太大，只是局部改良，因此相对比较稳定、变化不多。”
投资者最关心的是场子能不能旺，是否稳定。广佛智城商业地产投资有限公司副总经理助理常驰认为，“看不止是光盯着租金看，还要看开发商是否善于经营，是否能为你带来足够的。”朱德祥则表示，买商业地产除了看当下的，还要看未来的空间如何。
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法规连线
集体土地租赁
或“招拍挂”进行
佛山市国土局相关工作人员表示，随着珠三角地区土地资源发展瓶颈日益凸显，农村集体建设用地的财产性质逐渐被发掘，不少省份早就出现了农村地区私自以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为，并且不断扩大，逐渐形成一个庞大的集体土地使用权流转的“隐性市场”。
在此背景下，省政府制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，我市也制定《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，以政府规章的形式正式将其合法化和制度化。
自办法实施以来，大量处于“隐性”地位的集体土地使用权市场逐步走向公开化。同时，未来集体土地租赁将参照国有土地出让流程，“招拍挂”形式也将在 租地项目拿地中出现。
一次签40年租约
将被认定为无效
广东提德律师事务所律师罗曼纳表示，市民投资这种商业项目时，除了要全面了解开发商取得土地、开发的合法性外，也要特别注意合同的租赁期限和付款条款。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，如果一些开发商在签订租赁合同的同时签订了续订条款，直接将租赁期限延长至40年，并要求投资者一次性付清40年租金，这种条款在司法实践中一般被认定无效。续订合同应在租赁期间届满，不能变相签订超过二十年租赁期限的合同。
根据法律规定，商业用途国有土地使用权出让的年限为40年，开发年限满后，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。也就是说，40年后这种房产有可能被收回，不能续租。
因此买家要注意算清自己的投资，如果投资成本能在40年内收回，且还有一定的，则风险不大。
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做纯商业是一种挑战
成本低了，但对运营能力要求高了
开发商
如今地价较高，比起通过土地市场交易拿地，租地开发所投入的成本相对较少。2011年7月，王府井百货与合作伙伴在季华路原华艺装饰市场拍下一4.2万㎡的地块，总价3.5亿元。而与其相邻一块4.5万㎡的地块，是王府井百货与合作伙伴于去年租下的，租期40年。据禅城国土局信息显示，租金为21元/㎡/月。虽然算下来，40年所支付的租金总额不一定少，但租金每年度支付一次，且随着产品面世也会渐渐有回报，因此比起一次性付清拿地，对于开发商来说支付压力也小很多。
但同时，由于租地项目多为商业，需要开发商自我运营，因此对开发商的运营能力要求提高了不少。“租地建商业地产对开发商的挑战有两方面。”世联地产总经理葛朴分析道：首先，这种“租用模式”的土地不太可能出现在商业、人流比较聚集的地方，一般是出现在三旧改造项目，或者稍微近郊的土地，城市核心地段比较少有这种可以租用的土地。其次，由于土地是租来的，写字楼、商铺都没有产权，不可能卖掉。即使能卖，也没有产权，只是能长期使用。因此，这种租用模式的土地没有能快速兑现的产品，它的资金回收方式也就不同于通过正常土地市场交易拿到的土地。
佛山国际家居博览城即将开业。
专家建议：
做好长期经营打算
葛朴表示，在土地租用模式下，开发商的运营能力会面临更大的考验，包括在前期规划、后期运营上都要更加用心。此外，由于产品变现慢，开发商要做长期经营的打算，做好妥善的资金安排。而在广佛智城，70%的写字楼和商铺为开发商所有，另30%将使用权卖给投资者。该项目代理商合富辉煌策划主任朱德祥表示，售卖一部分产品是为了资金回笼。
投资提醒
无产权铺
或不能贷款
一般来说，贷款需要以所购买的房产为抵押物向银行借钱，但前提是这个房产有产权。如果是无产权的商铺、写字楼，按一般情况银行是不肯贷款的。"除非开发商有某个合作银行，或者有自己的其他融资渠道能帮客户贷到款。"吴伟才提醒买家，选定商铺前也记得问清楚是否能贷款。
记者了解到，广佛智城因有政府的大力支持，跟南海农商行有合作关系。买家可以在南海农商行贷款，但最长只能贷8年，按商业贷款的首付5成进行。而在宝盈广场，销售人员表示无法办理按揭，只能一次性付款。
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