[摘要] 进入2014年，中国楼市在经历了十几年的高歌猛进之后终于有了变化，而这次动荡究竟会成为中国地产的拐点，还是会像2008年那样与泡沫破裂擦身而过，中国楼市与中国经济能否全身而退，都成了全世界瞩目的焦点。
跌与不跌？
那么，回顾中国楼市的十几年，仿佛冥冥中有某种暗示，但情况又不尽相同。
有专家表示，“在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性。”
从中国房地产一路走高以来，仿佛走进了一个怪圈——百姓戏言“边涨边调，越调越涨”。直至2013年底，中国楼市仍在这个怪圈中徘徊。经过多年调控，房价为什么依然上涨呢？吴敬琏对此的回答是，“房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积房产。”
但无论货币如何超发，普通工薪阶层的收入面对高企的房价仍然望尘莫及。据上海某房地产研究院发布的《35个大中城市房价收入比排行榜》显示，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北京高达19.1位居首位，就是西北五省会 ——乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。
这也就说明，按照平均来看，中国的房价与工薪阶层的收入严重不符，也意味着，真正需要房子的人很难买到房子。吴敬琏多次强调，“房价的涨和跌都由供求关系决定。从长期来看，房价最终还是由消费需求决定。所以政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预房价，免得顾此失彼，从而抬高其他商品的物价。政府要增加土地供应，并大量建设廉租房，让廉租房成为主流，而非保障性住房、经济适用房，因为在法制不健全的中国，保障性住房很可能还会被有权力的人占据，或者建在很远的地方，低收入者很难受惠。”
毫无疑问，中国高企的房价已成为一个“肿瘤”，但会是良性还是恶性，还要看下一步的政策走向。瑞银报告指出，虽然中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期，不过本轮调整不同于以往：首先，2004-2005年、2007-2008年和2010-2011年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素；其次，供求格局已经发生转变。过去几年，房地产建设面积进一步攀升，而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落。虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量（2013年竣工约 1,100万套），并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5,700万套住房仍在施工中；第三，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。
那么，价格降到多少会是开发商的容忍底线？据中天城投(000540,股吧)的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。而国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国某研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54%、33.27%。
事实上，除了开发商所能容忍的价格降幅外，英国《金融时报》刊登文章称中国楼市还有三个雷区：，一些房地产开发商现金流转能力越来越差，从而造成偿付短期债务的能力越来越差。分析人士说，规模较小、没有上市的开发商将几乎注定出现更多的违约和破产情况。第二，靠出售土地还债的大城市对卖地的依赖程度上升到了危险的程度。但大多数分析人士认为，欠债总额达17.9万亿元人民币的地方政府——它们从国有银行借贷并向支柱性的金融机构发行债券——不大可能被允许出现集体违约的现象。第三，北京打击“影子银行”的运动已经伤害到了今年的整体资金供应。截至目前，受到最明显冲击的是房地产业和其他固定资产投资领域。因此毫不令人意外的是，一些重工业企业——包括钢铁业、铝业、铁矿石开采以及煤矿开采企业——已经受到影响。穆迪投资者服务公司负责亚太地区业务的首席信贷官迈克尔·泰勒发出了明确警告：“信贷环境收紧有可能会造成比目前预期还要大的经济影响。在这种下行局面下，中国信贷市场将出现流动性困难。”
美国《纽约时报》刊登文章也表示，“更大的担忧，而且让银行监管机构更难以估计的是，其他行业的公司从银行和信托机构的贷款，有多少本应用于采购设备和其他业务经营，却暗中用于房地产投机。”
这也暗示着，中国地产拐点说明了担忧似乎是有道理的，但拐点来临并不意味着房地产即将崩盘，而只是分化，如果去年楼市的分化还只存在于一二线城市与三四线城市之间，那么今年已经变成了因地制宜。库存量巨大的江浙地区变成了降价急先锋，但北上广深以及厦门（楼盘）房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨。
有消息称，政府将限购和限贷放松与否的权力交给了地方政府和商业银行，尤其是曾经被视为不可动摇的限贷政策渐渐松动，这也意味着政府已将“微刺激”转换成“微救市”，并在个别地方初见端倪。据房天下数据监控中心统计，端午假（5月31日-6月2日）光广州（楼盘）十一区就有8个楼盘推新，而由于不限购且价格低了数千元，有业主一口气买了三套。7月份，广州预计推新47个楼盘中，有30个楼盘推出优惠，占63.83%，再次刷新年内新高。
那么北京呢？北京则又是另一番光景。北京文华胡同一处平房实时的网上报价为15平方米，售价460万元，单价超过了30万元/平方米。除了邻近西单、可改作门面等因素，在近期楼市较为低迷的北京，该房源之所以如此天价，主要与旁边的一所在北京“声名显赫”的小学——北京实验二小有关。而该小学划片只有文华胡同和文昌胡同的平房，因此价格一直居高不下。
海淀区、西城区、东城区为北京市传统的大区，链家地产市场研究部提供的统计数据显示，今年4月，这三个区域的占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右，明显高于北京市平均水平。
数据显示，北京去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。
根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。那么，这也就代表着有更多有钱的家长会选择买房择校，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有踏踏实实地买房子直接划入片区最为可靠。
那么，这么高的房价，有没有人买得起？事实证明，中国不缺富人。2014年波士顿咨询公司全球财富报告显示，2013年中国有237.8万个百万富翁家庭，百万富翁家庭数目较上一年增加了82%，而且几乎比日本的124万个高出一倍。目前中国的百万富翁数量仅次于美国，在全球位列第二。
如此，应该能推算出，房价不会全面下跌，而是有选择地下跌。经济学家智强表示，“房价是否有泡沫，应该由市场决定，是否有泡沫，要看是否有消费群体和消费能力。这样，房价必然产生一个等高线，而买它和住它的人也就会形成不同的等级线。房价的等级决定了买房者的等级，有钱的买，买地理位置好的，买北京二三环内的，这个地方的房价对于他们来说并不高，也就没有泡沫；而对于普通工薪阶层来说，这些地方的房价简直就是天价，没钱人只能选择适合自己价位的房子，那就要往外围迁徙。如果让普通工薪阶层看天价的，肯定是有泡沫的，而对于买得起它的人来说，就没有泡沫。房子和房价很可能会将人分成几个等级，各自在符合自己等级的地方居住，有钱的住在北京二三环内，差点的三四环内，再差点的还要往外迁徙。而完全放开和松动的小镇，即使降到很低，不需要它们的人，有钱也不会买。”
事实上，这样的状况，北京不是特例，比如上海、广州等地都有同样的问题，即使一个省，也会有省会城市与三四线城市之分，那么可以预见，如果中国房地产真要下滑，那也是有泡沫的地方会下滑，而供求两旺的地段要说下滑有些为时过早。
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