[摘要] “今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的”，2月20日，佳兆业主席郭英成在2013年度业绩会上如是预测今年的房价走势。
现场提问：公司在2013年上半年发行了不少美元计价的优先票据，其中一部分是用于偿还以前旧的债务，但今年市场都在预测随着美国量化宽松的退出会影响资本市场的热度，请问这种大环境的变化是否会影响公司的融资，同时对融资成本是否也有影响？
谭礼宁：
其实从我们公司的角度来讲，去年上半年的融资动作都是比较主动的，这不管是房地产板块还是其他板块来看，我们都是比较主动的。也正是因为大家对今年资本市场的看法不是那么乐观，所以我们去年的融资动作在目前看来其实是比较有成效的，并且去年公司的拿地几乎都是在再融资之后。
经过去年的融资后，我们公司最近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿人民币的债务，目前我们一个月的销售额都差不多是这个水平，所以我们在去年敢于大幅增长的拿地就是预料到公司现在的债务水平还是比较合理。
刚才提到美国收紧量化宽松政策，从我们公司的角度来讲，由于需要再融资的债务已经全部做完了，所以我们短期内不会有任何再融资的压力，而且去年发债的价格相对今年而言算是比较便宜的。
现场提问：公司年报显示今年的毛利率是有一些上升的，但净利润率却跌了一些，请问这是什么原因？现在大部分开发商主打的都是小户型的刚需产品，这是否会对公司的毛利率产生影响？
管理层：
其实在我们的财务报表中，一些譬如评估增值、损益之类的资金，我们在入账时都会把它们撇除，如果不计这部分的话，我们的核心利润率是比上年有提升的。
郭英成：
关于刚性需求，其实各大开发商都在涉及，而我们的产品有七成以上都是属于刚性需求的。其实刚性需求的产品要求会简单一些，但毛利率却并不低。
我们今年还会考虑在旧改的范围内做一些社区的养老和医疗，并且这一块国家和各大城市的政策都是很支持的。同时，我们也想试一下仓储物流，因为国家有很多政策支持在旧改区域做仓储物流，而养老和医疗会完善整个区域的配套，因此我们今年会适当增加这方面的尝试。
现场提问：最近互联网金融在内地很火，一些房地产公司也在逐渐涉及，请问佳兆业对互联网思维是怎么理解的？
郭英成：
关于互联网问题，从去年十月份开始我们也一直在学习，包括我个人和腾讯马化腾的交流。虽然在学习互联网的过程中，我们还有很多问题不懂，也搞不清楚，但通过学习还是略有成果，初有见效。特别是互联网金融的发展，我相信今后能和地产业务真正结合起来。
在互联网金融方面，由于我们旗下有基金，同时我们在华南区域也有一定的品牌影响力，信任度还是很高的。假如我们结合互联网金融和基金，我觉得今后我们会有很大的优势。
另外一方面，我们旗下也有一些商业项目。而目前电商对传统商业的挑战是非常大的，所以我们现在也要改变自己。因此，我们现在也正与不同行业，特别是电商，互联网公司不断交流，不断学习，希望我们在这些方面能够有一些投入，有一些投资和。
现场提问：公司提到今后盈利还有继续上升的空间，请问这主要会基于哪些因素，同时公司觉得合理的负债水平大概是多少？
谭礼宁：
去年毛利率大幅增加主要是深圳项目的利润比较高，还有我们的旧改项目已经有一部分入市，所以我们可以预计未来几年的毛利率继续有上升的空间。
另外，我们去年也在比较好的时机增加了土地储备，这些地块可以预见现在市场的价格。当然除非市场突然转变或出现恶劣的情况，但如果仅以现在的市场价格来看，我认为这些项目的毛利率也还是有增长的空间。
关于负债水平要从两方面看，是负债水平，第二个就是债务期限。先讲债务期限，假如负债水平是50%，所有债务都在明年到期的时候，虽然负债不是很高，但影响很大，因为能不能还债取决于公司现金流的情况。而在房地产板块，大致上净负债比率都在六七成左右。而我认为，一间公司仍然在增长期的时候，负债水平是会相对高一些的，所以在行业平均负债水平为70%的情况下，我们62.1%的净负债率还是合理的。
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