[摘要] “今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的”，2月20日，佳兆业主席郭英成在2013年度业绩会上如是预测今年的房价走势。
“今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的”，2月20日，佳兆业主席郭英成在2013年度业绩会上如是预测今年的房价走势。
虽然整体不乐观，但郭英成还是相信一二线城市会保持平稳增长。其表示，一线城市还是会略有增长，但幅度仅在10%左右；二线城市则会比较平稳，价格能否上涨主要看具体楼盘的品质。
但对三四线城市的前景，郭英成与市场众多看法一致，“三四线城市竞争则会比较激烈，主要是因为供应量大，同时需求又有限，其甚至对三四线城市持不乐观态度。”
面对不容乐观的房价走势，郭英成表示，佳兆业每年在销售规模上会保持20%左右的增长，所以今年预计的销售目标应该在300亿元左右。
而对于今年的拿地趋势，郭英成定调为稳健谨慎，这相比2013年耗资141亿元大举增持一二线的土地确实显得低调。
郭英成在业绩会上坦言，关于佳兆业今年的拿地原则会有两方面，一方面，目前一二线城市几乎每块地都是四五十亿以上的价格，竞争非常激烈，因此其会加大力度，寻找合适的合作伙伴。
另一方面，佳兆业还会加强收购合并，尽量避开高度竞价的竞争，以此来降低获得土地的成本。
当然，作为以旧改为主要业务支撑的佳兆业而言，今后还将继续在旧改方面深耕。
郭英成表示，其实旧改这个活很难做，从佳兆业来讲，假如是现在才开始介入旧改，其实是比较困难的，但好在其拥有的旧改项目几乎都是前几年就开始签定协议，所以旧改的地价，包括优惠政策方面，还是比较正面的，特别是深圳。
另外，郭英成还强调，今后佳兆业将会在广东省内以旧改作为增加土地储备的主要方式。
除郭英成外，佳兆业副主席谭礼宁以及总裁金志刚等高层亦出席了当天的业绩发布会，并就融资与政策表达了佳兆业的看法。
以下为佳兆业2013年全年业绩会现场问答实录整理：
现场提问：请问公司今年的销售目标是多少？另外在目前主要城市房价普遍上涨的背景下，您觉得今年的市场价格会有哪些方面的变化？
郭英成：
我们每年在销售规模上会保持20%左右的增长，所以今年我们预计的销售目标应该在300亿元左右。
至于今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的，不过一二线城市的影响比较有限，我个人觉得今年一线城市还是会略有增长，幅度在10%左右；二线城市我觉得会比较平稳，价格能否上涨则要看具体楼盘的品质、区位及营销等全面情况；三四线城市竞争则会比较激烈，主要是因为供应量比较大，同时需求又有限，所以我们对三、四线城市是持不乐观态度。
总体来看，今年一二线和三线城市的市场挑战都是存在的，但我们还是会抓住各种机会，包括营销、拿地、以及我们自身的负债水平等方面去实现公司更好的发展。当然，作为房地产行业从业者，我们还是希望房地产能稳健发展，以平稳为主，不希望大起大落，这样对市场波动影响会比较大。
现场提问：公司年报显示2012年的拿地支出是45亿元，2013年大幅增长至141亿，其中大约七成是在一二线城市，请问今年公司的拿地计划又是如何安排？在政策方面您又怎么看？
郭英成：
中国的区域房地产市场存在不平衡性，我们去年也曾有过研究，所以我们会针对本身所在区域的土地储备量情况和销售情况来配合拿地。而今年的房地产市场在周期性方面面临相当大的考验，特别是阶段性升幅调整是存在的，但从长远来看，中国房地产市场前景依然是乐观的，尤其是一二线城市。
关于我们今年的拿地原则会有两方面，一方面，我们目前进入的一二线城市几乎每块地都是四五十亿以上的价格，竞争也非常激烈，因此我们会加大力度，寻找合适的合作伙伴。一方面，我们还会加强收购合并，尽量避开高度竞价的竞争。我们去年就借此获得了一些合适的土地，而整体上来讲，并购比起公开土地拍卖还是有很多优势。
总体而言，我们会根据今年的销售目标和销售情况来配合我们拿地的步伐，但总的基调是比较稳健，同时也会谨慎。
现场提问：公司在2013年上半年发行了不少美元计价的优先票据，其中一部分是用于偿还以前旧的债务，但今年市场都在预测随着美国量化宽松的退出会影响资本市场的热度，请问这种大环境的变化是否会影响公司的融资，同时对融资成本是否也有影响？
谭礼宁：
其实从我们公司的角度来讲，去年上半年的融资动作都是比较主动的，这不管是房地产板块还是其他板块来看，我们都是比较主动的。也正是因为大家对今年资本市场的看法不是那么乐观，所以我们去年的融资动作在目前看来其实是比较有成效的，并且去年公司的拿地几乎都是在再融资之后。
经过去年的融资后，我们公司最近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿人民币的债务，目前我们一个月的销售额都差不多是这个水平，所以我们在去年敢于大幅增长的拿地就是预料到公司现在的债务水平还是比较合理。
刚才提到美国收紧量化宽松政策，从我们公司的角度来讲，由于需要再融资的债务已经全部做完了，所以我们短期内不会有任何再融资的压力，而且去年发债的价格相对今年而言算是比较便宜的。
现场提问：公司年报显示今年的毛利率是有一些上升的，但净利润率却跌了一些，请问这是什么原因？现在大部分开发商主打的都是小户型的刚需产品，这是否会对公司的毛利率产生影响？
管理层：
其实在我们的财务报表中，一些譬如评估增值、损益之类的资金，我们在入账时都会把它们撇除，如果不计这部分的话，我们的核心利润率是比上年有提升的。
郭英成：
关于刚性需求，其实各大开发商都在涉及，而我们的产品有七成以上都是属于刚性需求的。其实刚性需求的产品要求会简单一些，但毛利率却并不低。
我们今年还会考虑在旧改的范围内做一些社区的养老和医疗，并且这一块国家和各大城市的政策都是很支持的。同时，我们也想试一下仓储物流，因为国家有很多政策支持在旧改区域做仓储物流，而养老和医疗会完善整个区域的配套，因此我们今年会适当增加这方面的尝试。
现场提问：最近互联网金融在内地很火，一些房地产公司也在逐渐涉及，请问佳兆业对互联网思维是怎么理解的？
郭英成：
关于互联网问题，从去年十月份开始我们也一直在学习，包括我个人和腾讯马化腾的交流。虽然在学习互联网的过程中，我们还有很多问题不懂，也搞不清楚，但通过学习还是略有成果，初有见效。特别是互联网金融的发展，我相信今后能和地产业务真正结合起来。
在互联网金融方面，由于我们旗下有基金，同时我们在华南区域也有一定的品牌影响力，信任度还是很高的。假如我们结合互联网金融和基金，我觉得今后我们会有很大的优势。
另外一方面，我们旗下也有一些商业项目。而目前电商对传统商业的挑战是非常大的，所以我们现在也要改变自己。因此，我们现在也正与不同行业，特别是电商，互联网公司不断交流，不断学习，希望我们在这些方面能够有一些投入，有一些投资和。
现场提问：公司提到今后盈利还有继续上升的空间，请问这主要会基于哪些因素，同时公司觉得合理的负债水平大概是多少？
谭礼宁：
去年毛利率大幅增加主要是深圳项目的利润比较高，还有我们的旧改项目已经有一部分入市，所以我们可以预计未来几年的毛利率继续有上升的空间。
另外，我们去年也在比较好的时机增加了土地储备，这些地块可以预见现在市场的价格。当然除非市场突然转变或出现恶劣的情况，但如果仅以现在的市场价格来看，我认为这些项目的毛利率也还是有增长的空间。
关于负债水平要从两方面看，是负债水平，第二个就是债务期限。先讲债务期限，假如负债水平是50%，所有债务都在明年到期的时候，虽然负债不是很高，但影响很大，因为能不能还债取决于公司现金流的情况。而在房地产板块，大致上净负债比率都在六七成左右。而我认为，一间公司仍然在增长期的时候，负债水平是会相对高一些的，所以在行业平均负债水平为70%的情况下，我们62.1%的净负债率还是合理的。
现场提问：今天刚好是"新国五条"一周年之际，请问公司如何看待今后房地产市场政策的走向，公司又将如何应对？
金志刚：
其实整体的政策方面大家也看到了，2013年新的政府上台之后对房地产的政策态度是行政性干预政策没有出台，而所有的表述也都是强调市场化，同时强调政府应该专注做保障房。
这种情况在我们看来，是回归到一个非常正常的轨道上了。至于今后的调控政策，我们认为不会出现非常严厉的行政干预，而是会用长效机制来替代它，同时所有长效机制都会有利于这个市场的发展。
从公司的角度来看，由于我们现在主要的项目储备偏向于一二线城市，尤其是2013年我们90%的新增投资都是在一二线城市。转移阵地之后，我们的产品还是以满足刚需为主，做的都是非常畅销的中小户型，一方面是客户需求量非常大，另外一方面金融政策也非常支持，房地产政策也很鼓励。所以，从产品结构来讲是非常合理的，这类产品基本上没有政策风险，政策也不会去调控这类产品。
因此，我觉得今年没有政策压力，对我们的产品，对我们的经营思路来讲完全是按照政府要求去做的。
现场提问：公司去年在深圳的旧改项目，特别是佳兆业城市广场对业绩和利润的贡献都非常大，可以说旧改业务是公司非常重要的一部分，同时利润也比较高，请问公司今后将如何保持在这方面的高利润率，整体发展思路又如何？
郭英成：
旧改这个活其实很难做，就像香港把旧楼拆了建新楼，这个事大家都知道。但是在国内，特别是广东省旧改政策是国务院前近年来出来以后一直延续下来的，到现在已经五年了，并且国务院给广东省各个城市不同的具体政策，而这些政策还是比较优惠的。
从我们公司来讲，假如现在开始介入旧改，其实是比较困难的，但好在我们的旧规划项目几乎都是前几年就和村里开始签协议，和当地政府也签了协议，之后又延续了现在旧改的政策。所以旧改的地价，包括优惠政策方面，我们觉得还是比较正面的，特别是深圳。
另外，我们在深圳算是做旧改比较多的公司之一，我们也掌握了政策的动态，同时也掌握了政策的连续性，包括对政策的理解，政策的细节办法都掌握得很好。
其实旧改也不只是说毛利率比较高，期投资周期比较长，风险也比较大。但为什么旧改毛利率相对比较高，是因为里面商业部分的价值相对比较高，而且旧改的位置都相对比较好，交通、配套各方面也很方便。特别是广东省的土地储备我们是希望以旧改作为首要目标，以这个来增加我们的土地储备。
所以未来我们还会继续介入旧改，继续巩固和加大我们的竞争力，特别是在社区养老、医疗、仓储、物流方面，国家有大政策扶持，能够保证在这方面有所作为，有所发展。
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