[摘要] 中国海外、龙湖地产、万科继续问鼎前三甲，在“面粉贵过面包”、回报低于成本的最坏时代，对于它们而言则是整合的最好时代。
房价去泡沫化反复
2012年，31个省及直辖市的城镇人均可支配收入平均增长了12.9%，36个大中城市的人均可支配收入平均增长12.1%；而截至2012年末，36个大中城市新建商品住宅的平均价格指数(同比)为99.94，即，平均的价格涨幅为-0.06%，其中，北京同比上涨2%，上海同比零增长，而杭州房价则同比下降了7.6%。
以此计算，2012年末，北京、上海的月供收入比分别从2011年末的140%以上降至134%和136%，深圳从104%降至96%，广州从63%降至60%，杭州则从75%降至64%。一线城市加权平均的月供收入比从2011年末的115%降至108%，较刚需可承受房价平均高出26%，但较2011年末32%的泡沫幅度已缩减了19%。
二线城市方面，2012年新建商品住宅的同比价格涨幅普遍不到2%，其中温州的房价更出现11.4%的下降，青岛的价格降幅也达到3.6%，结果二线城市平均的月供收入比从上年末的54%降至50%，较刚需可承受房价平均高出7%，较2011年末11%的泡沫幅度也缩减了4个百分点。
以上数据显示，2012年全年的地产调控政策确实发挥了一定作用，房价的停涨和收入的上升使一线城市的泡沫幅度有所缩减。
然而，2013年一季度以来的新一轮房价上涨已追回了2012年的收入涨幅。其中，北京、上海、广州一线城市房价上涨幅度普遍在10%左右。2013年4月，一线城市加权平均的月供收入比已从2012年末的108%上升到117%，相应的，当前房价较刚需可承受的房价平均高出32%，即使考虑预期的收入上升空间，当前房价较刚需可承受房价仍高出27%。
二线城市方面，2013年以来的房价涨幅略低于一线城市，但36城市新建商品住宅的平均价格涨幅也达到了4.7%。结果，2013年4月二线城市加权平均的月供收入比从上年末的50%上升到52%，当前房价较刚需可承受房价平均高出9%。其中，福州、温州、天津、兰州的当前房价较刚需可承受房价高出30%以上。
至于三、四线城市，当前的主要压力并不来自于房价，而是人口外流所造成的空心化问题，未来城镇化能否真正激活这部分城市的潜力还有待考察。
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