[摘要] 两个月前，汪晓霞根据一家房地产开发公司公示的“一房一价”信息，购买了一套商品房。近日，汪晓霞偶然得知，隔壁邻居在同一时间购买的面积、结构、方向、环境均与她完全一致的房屋，每平方米的价格却便宜近500元。
【案情】
两个月前，汪晓霞根据一家房地产开发公司公示的“一房一价”信息，购买了一套商品房。近日，汪晓霞偶然得知，隔壁邻居在同一时间购买的面积、结构、方向、环境均与她完全一致的房屋，每平方米的价格却便宜近500元。在她的一再追查之下，终于得知：公司为给自己留下讨价还价的空间，故意在物价部门核准价格的基础上上调了10%，而不明真相的她，由于过度相信公示信息而落入陷阱。汪晓霞因而要求公司退还多出房款，但遭拒绝，公司理由是其并未强迫与她签订购房合同，在合同已经生效并履行完毕的情况下，汪晓霞无权反悔。公司的理由成立吗？
【分析】
公司的理由不能成立，汪晓霞有权要求其退回多交费用。
一方面，公司的行为违法。
所谓“一房一价”，是指商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价且实行一套一标，应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。公示后的房价，商品房经营者可自行降价，但不得擅自上调。
《商品房销售明码标价规定》第十四条、第十五条分别规定：“商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨”、“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”。
本案中，公司为一己之私，擅自在物价部门核准价格的基础上上调了10%加以公示，从而使汪晓霞因遭遇虚假信息而导致误解，明显构成价格欺诈。
另一方面，汪晓霞有权按照有利于自己的原则要求公司承担责任。
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”即如果汪晓霞已不想购买房屋，可要求撤销购房合同，由公司退回全部费用；如果不想失去房屋，可以要求变更对自己不利的合同条款，由公司退回多收的房款。
再一方面，公司必须受到行政制裁。
因为《商品房销售明码标价规定》第十六条规定：“商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。”
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区域指导价打破 二手房评估价征税将一房一价 华西都市报
二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。
“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统，彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。
7月1日起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税(以下简称“评估价”征税)，之前普遍盛行的虚报成交价格，采用“阴阳合同”来逃税避税的现象，将得到遏制。
此前，本报曾多次对此进行报道，引发业内和读者的强烈关注。此次“评估价”征税新政让众多业主最为关心的是“评估价”价格如何制定？税务部门如何评估房屋价值？实际交易中如何交税？
日前，成都市地税局相关负责人接受本报采访时对此一一做了解答，并表示采用二手房“评估价”征税并不会增加税负，只是对之前习惯逃税的人来说意味着交易成本将会增加。
二手房交易“一房一价”
到过售楼部的人都知道，同一个楼盘的房子因为户型、位置、楼层、朝向、景观的不同，价格都会有所差别。即使同一层楼、同样的户型，因为朝向不同也可能相差上万元，开发商对新房的定价可谓是“一房一价”。
但是二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。如今，“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统。彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。
据了解，新的“评估价”征税将成都主城区住宅分为19个片区进行评估，测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价将是对中心城区的每栋房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等近30个参数进行详细了解后确定。
成都市地税局副巡视员尉国荣向记者表示，通过30多个参数的评估标准，可以测算出成都市区每栋房屋的“评估价”，比如王府花园小区内每一栋楼的评估价都可以通过这30个参数植入后测算出来。
针对业内关心的评估价是一个具体数值还是一个价格范围的问题。尉国荣表示，评估价将是一个具体的数值，如果某一栋楼的评估价格是7000—8000元/平方米，那么征税的时候到底按照哪个价格征收会存在分歧，因此评估价会是一个具体的数值，比如7800元/平方米。
一旦确定了某一栋楼的评估价，便可以再根据另外的参数，比如楼层、朝向等确定每一户的具体价格。据尉国荣介绍，每栋楼的评估价将进入成都市二手房交易系统，当某一套二手房需要进行交易时，只需要调出该房屋所在的那栋楼的价格，然后植入楼层、朝向等参数，就可以评估出该房屋的评估价。
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纳税原则上不低于评估价
据悉，二手房评估价将根据市场情况及时调整，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。
尉国荣向记者解释这样做的原因是房屋价值也是随行就市，会根据房屋使用年限、周围配套等情况及时进行加减分。比如，某一栋楼附近突然修了一个变电站，那么房屋价值就会下降，如果该小区附近最近通了地铁，那么房产价值就会上升。
新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然，也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。
据了解，为提高“评估价”在二手房交易征税中的普适性和接受度，二手房的“评估价”可能会接近市场价，但一般都会略低于实际市场价格。
评估价将不会对外公布
另一个令业界和业主都颇为关注的是“评估价”究竟是多少？何时公布？公众如何查询自己房屋的评估价？
对此，尉国荣表示，在7月份新政策实施以后，评估价也并不会对外公布，只会进入成都市的二手房交易系统，房屋买卖双方只需要按照合同的真实交易价格进行纳税即可。评估价只有在交易价格明显低于评估价的基础上才会起到作用。意思是说，并不是每套房屋的交易都能用上评估价，只有需要进行买卖时才会对其评估。
举例来说，王府花园小区第2栋楼的评估价格是8000元/平方米(但这一价格不会进行公开)，如果该栋有一套房子要进行买卖，买卖双方实际成交价格为9000元/平方米，那么双方按照实际成交价纳税即可。如果买卖双方制作阴阳合同，把成交价更改为
5000元/平方米，明显低于评估价，就将按照评估价纳税。也就是按照就高原则确定计税价格，按照尉国荣的说法，如果申报价明显偏低且无正当理由的，则依据评估价来核定计税价格。
据悉，此次“评估价”征税针对的只是住宅，商业性质的房产不在此次“评估价”征税范围之内。在尉国荣看来，这主要是因为影响商业地产价值的参数和住宅大不相同，一个住宅可能因为附近有名校，其价值就会上升，但是商业地产就必须是有人流量，参考标准不一样。下一步，成都市地税局也将推出商业地产的“评估价”征税系统，具体的参数标准仍在设计之中。
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议价空间明显缩小 上海二手房市场又现僵局
二手房市场正加速分化。能成交的房源，都带有两个明显特征：，议价空间普遍回落至3%-5%，零议价成交的也不在少数，议价超过5%基本不考虑；第二，低总价个案成交明显增多，总价在150万元-220万元的小户型能快速成交。
议价超过5%免谈
据21世纪不动产上海锐丰金杨路店经理史海燕介绍，二三月期间累积刚需集中释放后，如今的入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高。心理价位也仍停留在3月水平。四五月新增的挂牌房源，价格比之前均不同程度地上升，幅度5%-10%不等，如较受婚房刚需青睐的40-65平方米小户型，单价已由之前的2万元升至目前的2.1万-2.2万元。虽成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少能有提供议价者。一是此类房源易于出租、卖不掉可转售为租；二是业主并不急于置换，也无降价动力存在。
在普陀长寿、虹口四川北路等板块，买家心态与浦东金杨板块类似，因受四五月新增挂牌房源价格提高影响，也与业主间存在5%-10%不同程度的心理价差。但在虹口四川北路板块，业主价格策略较为积极，如买家诚意购房，目前可提供5%-10%的议价空间，却也已经比二三月时议价水平收缩到5%左右。
在上述板块中，首次置业刚需占到60%以上，且以婚房需求居多。这些买家多对小区环境、房源品质均有较高要求，由于并不急于出手，故难以提升成交量。
市中心小户型卖得快
信义房屋建国西路店长高婷介绍，4月在肇嘉浜路至建国西路区域，他们店成交了数套小面积低总价房源，而且都是在挂牌数天就签订了买卖合同。如位于绍兴路上“瑞雪大厦”，虽然已有20年房龄，但出售房屋一室户的面积只有39平方米，总价为128万元。业主张女士在门店挂牌还非常担心能否快速出售，没想到3天内就有五六组客户上门看房。一位上海籍客户在看完房后象征性地还掉5000元，随即果断下了定金，一周内就把买卖合同给签了。购买者说，他就是要寻觅在市中心优越位置的低总价户型，毕竟100多万元在市中心能买到的房源一年比一年少了。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间在普通住房标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房交投出现一至两成回落。综合买卖双方心态、价格等因素综合考虑，预计五六月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措，并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
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