[摘要] 日前，知名地产商潘石屹在其微博上发表一段视频，以其特有的甘肃口音侃侃而谈目前房地产形势，最终结论是其率领的SOHO中国在走过18年成长之路后，将“华丽”转身，告别过去散售的经营模式，变身“包租婆”。
由售转租 考验刚刚开始
潘石屹在谈到“由售转租”时就笑称，希望让优质物业成为永远生蛋的鸡。不过要养一只会下蛋的母鸡并不容易。“其实很多人都意识到要持有物业才能够打造更好的商业，但持有的资金成本往往会成为障碍。”蔡孟颐表示，“出售则可以保证现金流，持有对于企业的资金流来说是一个问题。”
在此次SOHO中国的转型中，被潘石屹夫妇提及的SOHO中国有足够实力支撑转型的证据是，SOHO中国目前的净负债率为20%，处于较低水平。但是资本市场并不买账，在SOHO中国宣布转型后的8月17日（上周五），其香港上市的股票价格一度下跌了8.6%，这说明市场已经认识到了SOHO中国的严峻现金流以及销售不利的处境。
此外，张欣还列举了SOHO中国可以动用的各种资金来证明持有不是问题。另外一个关于如何管理和运营的问题，也被提及。张欣认为，SOHO中国以前出售过的许多物业目前仍然是由SOHO中国在管理，负责招租等，因此写字楼的管理方面其实SOHO中国是有许多经验的。对于商业物业方面，经验确实欠缺，因此引入了专业的商业地产管理公司“盈石资产管理有限公司”。
｛机构观点｝
在持有和出售间找到自己的路
据高力国际成都分公司总经理蔡孟颐观察，此次SOHO中国表示持有的物业都是位于上海外滩、北京二环等一线城市的优质物业，这些物业的抗跌性是最强的。不同物业的持有价值是不一样的，持有这些物业的风险系数，未来潜力仍然比较大，SOHO中国的持有显然是有选择性的。
“从国际上来看，优质的商业物业几乎都是开发商整体持有，这样的好处很多，一方面是有利于整体的布局打造，散户出租会打乱整体布局和业态分布，降低物业品质；另一方面，对于开发商来说，能长期享有物业带来的溢价空间，赚取更多利润。”在蔡孟颐看来，整体持有不仅是国际惯例，也有实实在在的好处。
在蔡孟颐看来，管理并非是最重要的，如果自己持有缺少管理经验，可以聘请专业的商业地产方面的管理公司经营，最重要的还是资金问题。如果全部持有可能成本太高，不太现实，哪些持有，哪些出售换取现金流则十分重要。万达广场之所以过去十年发展迅猛，并且坚持走自己持有道路，租金日益稳定，就是在持有和出售之间不断探索，寻找到一条适合自己的道路。
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