[摘要] 日前，知名地产商潘石屹在其微博上发表一段视频，以其特有的甘肃口音侃侃而谈目前房地产形势，最终结论是其率领的SOHO中国在走过18年成长之路后，将“华丽”转身，告别过去散售的经营模式，变身“包租婆”。
日前，知名地产商潘石屹在其微博上发表一段视频，以其特有的甘肃口音侃侃而谈目前房地产形势，最终结论是其率领的SOHO中国在走过18年成长之路后，将“华丽”转身，告别过去散售的经营模式，变身“婆”。
然而，变身“婆 ”不 过 是SOHO中国新长征路的开始。自持物业后的资金流如何保证？出租是否比销售利润更加客观？对于缺乏管理经验的开发商如何保证物业后期管理和运营？
原因转型
市场的流动性紧张是导致SOHO中国销售业绩差的重要原因，虽然受到宏观经济的影响写字楼难卖，但是写字楼市场的租赁行情却一路看涨，市场需求仍然异常火爆
SOHO中国将由“开发-销售”转型为“开发-自持”商业模式，持有大量北京、上海的优质办公楼。三年后，公司盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业租金年收入将超40亿人民币
写字楼难卖 租金却屡创新高
SOHO突然转型，让不少业内人士颇感惊讶。然而，如果看看SOHO中国日前发布的中期报告，或许就能看出其中端倪。
8月16日，SOHO中国发布中报，报告期内实现营业额12.22亿元，同比下降54%；股东应占净利6.13亿元，同比下降65%。也就是说，过去半年内，SOHO中国的净利润同比下降了65%，消息一出，SOHO中国股价应声下跌。
SOHO中国CEO张欣在公司的中期报告会上承认，6个月之前，没有想到市场会如此的不景气，而未来的6个月市场仍然看不到得到改善的迹象。她认为，市场的流动性紧张是导致SOHO中国销售业绩差的重要原因。因为SOHO中国所建的办公楼大多处于上海外滩等一线城市的，总价几百上千万元，在宏观经济不景气的情况下，业绩显然会受到较大冲击。
虽然受到宏观经济的影响写字楼难卖，但是写字楼市场的租赁行情却一路看涨，市场需求仍然异常火爆。根据世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史水平，分别为4%、6.7%。张欣在SOHO中国中期报告会上笑称，自己从业20多年来，从来没有见过这么低的空置率，写字楼需求的旺盛出乎想象。
张欣的感慨不无道理，就在三年前，北京的写字楼空置率还在20%以上，大量的写字楼难以出租，许多投资写字楼的人士看重的是房地产火热年代的房价上升空间，没有人期望通过租金获取。2009年之后，写字楼空置率不断下降，空置率屡创新低，写字楼租赁市场的需求仿佛永远也无法满足，随时都有企业在寻找高档写字楼。
启动转型 变身“婆”
正是在越来越难卖的房子和不断上涨的租金下，SOHO中国决定启动转型。
在SOHO中国自己看来，过去半年没有新完工项目可供结算是造成销售业绩不好的重要原因。也就是说，此前的SOHO中国虽然专于写字楼而和其他开发商显得有所不同，但其实他和普通卖项目的开发商并没有太多不一样，SOHO中国一旦没有项目，业绩将会遭受巨大波动。如果一旦“由售转租”，则可以平复这种波动，坐收稳定的租金。
根据潘石屹的说法，此次转型是公司经过反复的分析、测算：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上的业主。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。自此，SOHO中国将由“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式，持有大量北京、上海的优质办公楼。
不过，近两年一线城市写字楼租金的爆发式上涨，北京等城市写字楼租金在过去两年翻了番，让不少人士担忧写字楼泡沫已经形成，破灭是迟早的事情。在财经评论员叶檀看来，北京高涨的租金并没有实体经济的实际支撑，部分企业已经开始逃离CBD，如果企业向外围市场大逃亡，香港式的产业空心化可能屈指可待。SOHO中国“由售转租”，显然说明其对大城市未来商业地产市场的发展，认为写字楼市场仍然有发展潜力。因此，用潘石屹的话来说，SOHO中国就是要成为“婆”。不过，能否实现其说的五年后租金年收入超过40亿元，并不仅仅取决于其持有物业数量，经济环境仍是其不可把控的不确定性因素。
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由售转租 考验刚刚开始
潘石屹在谈到“由售转租”时就笑称，希望让优质物业成为永远生蛋的鸡。不过要养一只会下蛋的母鸡并不容易。“其实很多人都意识到要持有物业才能够打造更好的商业，但持有的资金成本往往会成为障碍。”蔡孟颐表示，“出售则可以保证现金流，持有对于企业的资金流来说是一个问题。”
在此次SOHO中国的转型中，被潘石屹夫妇提及的SOHO中国有足够实力支撑转型的证据是，SOHO中国目前的净负债率为20%，处于较低水平。但是资本市场并不买账，在SOHO中国宣布转型后的8月17日（上周五），其香港上市的股票价格一度下跌了8.6%，这说明市场已经认识到了SOHO中国的严峻现金流以及销售不利的处境。
此外，张欣还列举了SOHO中国可以动用的各种资金来证明持有不是问题。另外一个关于如何管理和运营的问题，也被提及。张欣认为，SOHO中国以前出售过的许多物业目前仍然是由SOHO中国在管理，负责招租等，因此写字楼的管理方面其实SOHO中国是有许多经验的。对于商业物业方面，经验确实欠缺，因此引入了专业的商业地产管理公司“盈石资产管理有限公司”。
｛机构观点｝
在持有和出售间找到自己的路
据高力国际成都分公司总经理蔡孟颐观察，此次SOHO中国表示持有的物业都是位于上海外滩、北京二环等一线城市的优质物业，这些物业的抗跌性是最强的。不同物业的持有价值是不一样的，持有这些物业的风险系数，未来潜力仍然比较大，SOHO中国的持有显然是有选择性的。
“从国际上来看，优质的商业物业几乎都是开发商整体持有，这样的好处很多，一方面是有利于整体的布局打造，散户出租会打乱整体布局和业态分布，降低物业品质；另一方面，对于开发商来说，能长期享有物业带来的溢价空间，赚取更多利润。”在蔡孟颐看来，整体持有不仅是国际惯例，也有实实在在的好处。
在蔡孟颐看来，管理并非是最重要的，如果自己持有缺少管理经验，可以聘请专业的商业地产方面的管理公司经营，最重要的还是资金问题。如果全部持有可能成本太高，不太现实，哪些持有，哪些出售换取现金流则十分重要。万达广场之所以过去十年发展迅猛，并且坚持走自己持有道路，租金日益稳定，就是在持有和出售之间不断探索，寻找到一条适合自己的道路。
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