[摘要] 日前，知名地产商潘石屹在其微博上发表一段视频，以其特有的甘肃口音侃侃而谈目前房地产形势，最终结论是其率领的SOHO中国在走过18年成长之路后，将“华丽”转身，告别过去散售的经营模式，变身“包租婆”。
日前，知名地产商潘石屹在其微博上发表一段视频，以其特有的甘肃口音侃侃而谈目前房地产形势，最终结论是其率领的SOHO中国在走过18年成长之路后，将“华丽”转身，告别过去散售的经营模式，变身“婆”。
然而，变身“婆 ”不 过 是SOHO中国新长征路的开始。自持物业后的资金流如何保证？出租是否比销售利润更加客观？对于缺乏管理经验的开发商如何保证物业后期管理和运营？
原因转型
市场的流动性紧张是导致SOHO中国销售业绩差的重要原因，虽然受到宏观经济的影响写字楼难卖，但是写字楼市场的租赁行情却一路看涨，市场需求仍然异常火爆
SOHO中国将由“开发-销售”转型为“开发-自持”商业模式，持有大量北京、上海的优质办公楼。三年后，公司盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业租金年收入将超40亿人民币
写字楼难卖 租金却屡创新高
SOHO突然转型，让不少业内人士颇感惊讶。然而，如果看看SOHO中国日前发布的中期报告，或许就能看出其中端倪。
8月16日，SOHO中国发布中报，报告期内实现营业额12.22亿元，同比下降54%；股东应占净利6.13亿元，同比下降65%。也就是说，过去半年内，SOHO中国的净利润同比下降了65%，消息一出，SOHO中国股价应声下跌。
SOHO中国CEO张欣在公司的中期报告会上承认，6个月之前，没有想到市场会如此的不景气，而未来的6个月市场仍然看不到得到改善的迹象。她认为，市场的流动性紧张是导致SOHO中国销售业绩差的重要原因。因为SOHO中国所建的办公楼大多处于上海外滩等一线城市的，总价几百上千万元，在宏观经济不景气的情况下，业绩显然会受到较大冲击。
虽然受到宏观经济的影响写字楼难卖，但是写字楼市场的租赁行情却一路看涨，市场需求仍然异常火爆。根据世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史水平，分别为4%、6.7%。张欣在SOHO中国中期报告会上笑称，自己从业20多年来，从来没有见过这么低的空置率，写字楼需求的旺盛出乎想象。
张欣的感慨不无道理，就在三年前，北京的写字楼空置率还在20%以上，大量的写字楼难以出租，许多投资写字楼的人士看重的是房地产火热年代的房价上升空间，没有人期望通过租金获取。2009年之后，写字楼空置率不断下降，空置率屡创新低，写字楼租赁市场的需求仿佛永远也无法满足，随时都有企业在寻找高档写字楼。
启动转型 变身“婆”
正是在越来越难卖的房子和不断上涨的租金下，SOHO中国决定启动转型。
在SOHO中国自己看来，过去半年没有新完工项目可供结算是造成销售业绩不好的重要原因。也就是说，此前的SOHO中国虽然专于写字楼而和其他开发商显得有所不同，但其实他和普通卖项目的开发商并没有太多不一样，SOHO中国一旦没有项目，业绩将会遭受巨大波动。如果一旦“由售转租”，则可以平复这种波动，坐收稳定的租金。
根据潘石屹的说法，此次转型是公司经过反复的分析、测算：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上的业主。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。自此，SOHO中国将由“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式，持有大量北京、上海的优质办公楼。
不过，近两年一线城市写字楼租金的爆发式上涨，北京等城市写字楼租金在过去两年翻了番，让不少人士担忧写字楼泡沫已经形成，破灭是迟早的事情。在财经评论员叶檀看来，北京高涨的租金并没有实体经济的实际支撑，部分企业已经开始逃离CBD，如果企业向外围市场大逃亡，香港式的产业空心化可能屈指可待。SOHO中国“由售转租”，显然说明其对大城市未来商业地产市场的发展，认为写字楼市场仍然有发展潜力。因此，用潘石屹的话来说，SOHO中国就是要成为“婆”。不过，能否实现其说的五年后租金年收入超过40亿元，并不仅仅取决于其持有物业数量，经济环境仍是其不可把控的不确定性因素。
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