[摘要] 专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款、或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。
信贷大幅扩张，导致资金进入大型企业，大型企业进入房地产市场炒地，拉高地价，2009年地王频现。土地价格上涨，形成未来房价大幅上涨的预期。
此时，社会资金过剩，再加上银行信贷的助力，房产投机盛行。投机机制作用下，房价一轮又一轮的跳涨，于是，2009年，受土地投机及商品房投机共同作用，房价快速上涨，许多区域涨幅达到100%。
2010年4月，二套房首付比例从40%提高至50%，银行系统又开始收紧信贷，这些措施会像2008年那样，让房价下跌，成交持续低迷。
通过2007-2009年的历史考察，我预测，未来会重复2008年的历史，而且会超过08年的下跌幅度，房价下跌分为四个阶段：
阶段，政府严厉调控措施陆续出台。高房价对政府来说，是弊大于利。弊端是高房价产生泡沫，泡沫破灭严重危害中国经济。
益处是地方政府可通过高房价收取更高的土地财政收入。日本1990年房地产大泡沫、美国现在的次贷危机（实质是房地产泡沫破灭危机），均能很好说明房地产泡沫的巨大危害。
这种危害是中国不可接受的。这就是政府必须调控房地产的原因。于是，2009年11月开始，各种调控措施出台；于是，2010年4月中旬，提高二套房首付比例及房贷利率。
未来若房价继续上涨，政府会有更严厉的调控措施出台。比如再度提高二套房首付比例至60%、70%或者100%，比如再度上浮二套房房贷利率至20%或者30%，比如提高套房首付比例至40%，比如套房房贷利率提高至基准利率。
第二阶段，投机炒房者开始抛售前期所购商品房。当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。
投机者会由预期房价上涨变为下跌，当投机者预期房价下跌，结合自身所持房产及未来现金支出情况，投机者资金链往往难以支撑，会率先抛售商品房。
购房者也预期房价下跌，投机者所抛售的商品房难以出售，会继续降价。房价也就会快速下跌，短时间下跌20%非常正常。
第三阶段，开发商实质降价。实质降价不是指开发商赠送装修、增加物业费、打折等虚的内容，而是指房价直接从2万/平方米降低至1.6万/平方米。开发商开始实质降价可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才会发生。此时，购房者退房、断供等现象会如2008、2009年那样再次发生。
房价下跌肯定不会从开发商降价开始，因为开发商现存的现金足够支撑较长时间，再加上开发商支出的现金流并不确定。开发商主要有两项大的支出，支付土地价款和偿还银行贷款。
专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款、或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。
第四阶段，房价继续下跌，或在底部徘徊一至二年时间才能到达底部，完成房地产下跌周期。
由于地方政府往往“无奈任由”开发商延迟支付土地价款，而且地方政府也不会收回土地；又由于开发商的银行贷款往往可以展期；开发商的支出往往比正常预计的少很多，出现资金链断裂比较困难，至少可以支撑一二年。
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