[摘要] 专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款、或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。
考察过2007-2009年房价历史，并分析过原因，未来房价下跌是再明确不过了。
未来的房地产历程无非就是重复2007年10月至2009年季度。刚开始成交低迷，然后房价开始连续下跌。刚开始二手房降价及开发商暗降，然后是开发商明降。
最终一线城市房价下跌20%，投机严重区域出现断供，部分投机者成为负资产，退房属于正常现象，退房者与开发商的争论诉讼增多，地王退地，开发商囤地。
这些现象仍会在未来发生。只不过，未来房地产，如果政府调控不打断的话，房价下跌幅度与持续时间也会超过2008年，房价至少下跌20%以上，下跌持续时间会在2年以上。
房价为何必跌，其原因与2008年房价下跌相同。其原因主要有三个。，房价严重脱离真实购买力，自住购买者已经没有能力购房，是房价必跌的核心原因。
即使2010年政府不调控，房价继续飙升，2011年当房价上涨至一定阶段，投机者都觉得房价不会再涨时，房价也会如1990年日本、2006年美国那样，开始快速下跌。因为，根据他国历史，真实需求购买力是决定因素。
第二，从市场运行规律来看，当二套房房贷首付比例增至50%时，受房价下跌预期影响，投机者不会再炒房，投机需求基本消失，导致需求严重降低。
第三，投机需求的消失，自住需求“买涨不买跌”，导致住房总需求严重下降，供会过于求，交易量会持续低迷，房价下跌，这就是2008年的历史；未来房价会如2008年那样下跌。
为说明未来房价为何必跌？我们可以回顾2007-2009年的房地产历史。2007年10月，经过南方城市的投机潮，房价达到历史高位。2007年10月至2008年12月，房价处于下跌，一线城市普遍下跌20%。2009年4月至2010年4月，一线城市房价飙升，不少项目涨幅达到100%。
以北京为例，2007年9月住宅均价12349元/平方米，2008年10月均价8416元/平方米，2009年10月均价达到15000元/平方米。因以上数据属于均价，受结构因素影响较大。我们再以具体地产项目说明2007-2009年的房价变化。
以北京西南四环万年花城为例，2007年第四季度房价大约是14500元/平方米，2008年第四季度10300元/平方米，2009年第四季度21000元/平方米。即2008年年底比2007年高峰期下跌30%左右，而2009年年底比2008年年底上涨100%；这种价格变化与大众感觉基本一致。
那么，2008年房价为何下跌呢？其从上涨转向下跌的转折因素又是什么呢？我认为，转折因素就是2007年10月二套房首付比例从30%提高至40%等系列房贷政策。
这些政策抑制了投机，经过2007年房价大幅上涨之后，在房贷政策的调控下，房价预期由上涨变成下跌，导致投机需求消失，自住需求观望，最终实现房价大幅度下跌。
根据房地产周期实践规律，2009年房价本应该继续下跌，部分开发商会破产倒闭，部分投机者以悲惨收场。但是，2009年房价为何又大幅飙升呢？
我认为，为应对全球金融危机，国家房地产调控转向及货币政策，促使2009年房价飙涨。其出台政策主要是：首付比例降至20%、房贷利率七折、信贷大幅扩张。
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