[摘要] 11月21日晚间，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
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京津部分楼盘到访量陡增 仍面临库存压力
11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这让处于调整期的楼市，嗅到“暖冬”气息。
昨日（11月23日），京津地区多个楼盘销售人员对《每日经济新闻》记者表示，降息消息传出后，咨询电话比往常多。一些开发企业，也在借机走量。
业内普遍认为，此次降息可以刺激房地产加速复苏。新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示，降息对于刚需群体入市，会带来积极作用，但由于此次降息幅度较小，不足以使楼市产生爆发性增长。
部分楼盘到访人数增加
北京顺义区一刚需项目置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，“9·30房贷新政”已刺激了楼市，降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外，该楼盘也在搞促销活动，力求年底前集中签约走量。
金科王府的售楼员则表示，“9·30房贷新政”后，项目的整体来访量就多于之前，但降息后一时还没看出明显变化。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账。他说，以贷款100万，20年为期限计算，如果按照基准利率计算，购房者相比之前每月可减少月供234元，20年可以减少5余万元的利息支出。
除了北京之外，天津楼市也有所回暖。万科天津某项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，自从“9·30房贷新政”后，来售楼处咨询的购房者明显多于以前，目前开发商推出多重优惠活动。
华润天津某项目的销售人员表示，天津的房地产政策越来越放松，从放开限购到 “9·30房贷新政”，再到目前的降息政策，楼市在升温。降息后，售楼处的到访人数明显增加。
张大伟表示，部分地方楼市有企稳迹象，在降息的影响下难免出现回暖现象。虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行。在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。
仍面临库存压力
机构的实时统计数据也表明，降息直接刺激了购房者神经。
据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六（11月15日）相比，普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量上涨约5%左右。
上述机构统计数据显示，以北京为例，11月22日，业主到店咨询量，比上周六 （11月15日）增长了140%，客户到店咨询量，也比11月15日增长了95%；业主房源到店委托登记量，比11月15日增长3.4%，客户买房需求登记量登记量比11月15日增长5.6%；北京区域11月22日全天的4008电话咨询量比11月15日增长了17%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《每日经济新闻》记者表示，随着“9·30房贷新政”、公积金新政，以及各地不同程度的引导需求入市、去库存举动的铺开，本轮楼市调整各层面的托市举动已对市场产生相应影响。
不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数城市而言，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍面临去库存压力。此时，开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，尽快回笼资金减轻企业资金面压力。
·房企融资·
行业净负债率高企 中小房企融资成本难降
对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。
克而瑞实时数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。
11月23日，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。
中小房企融资成本难降
拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。
欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。
洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。
大型房企融资优势明显
虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。
克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。
“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。
国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。
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