[摘要] 顺德正处于产业转型的大时代，同时电商发展迅猛，让公寓从居住用途转向居住和商务两用。新时代背景下，哪些商用公寓具备升值潜力？有怎样的衡量标准？
顺德正处于产业转型的大时代，同时电商发展迅猛，让公寓从居住用途转向居住和商务两用。新时代背景下，哪些商用公寓具备潜力？有怎样的衡量标准？
，看外来人流、素质。公寓作为投资产品，它的回报主要来源于租赁。租赁需求大的地方多是金融商务区、产业区，外来人流较旺盛。特别是总部林立的金融商务区，人员素质比较高，需求高档公寓。此外，商用公寓能够办理经营执照，方便服务总部的中小型公司成立，如：广告设计、电商平台、小额贷款等公司，这是商用公寓的优胜之处。
第二，看区域租金水平。在投资公寓前，应先逛一逛当地的二手门店，了解一下同等户型住房或公寓的租金水平和出租率，掌握现有市场情况，预测公寓日后租金水平，以便计算。如果区域内并无同类产品出租，那么只有估算区域发展程度，以及考察周边区域租金水平。
第三，看和回报时长。了解公寓最直接的是用公式计算：
【公式】
投资＝（税后月租金－物业管理费）×12÷公寓总价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷（税后月租金－按揭月供款）×12
说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资。该方法比法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
【案例】
公寓面积：50平方米
公寓租金：2000元/月（税后）
物业管理费：每平方米3元/月
单价：12000元/平方米
投资：（2000-150）×12÷600000=3.7%
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