[摘要] 今年以来，全国房地产市场持续“高温”，尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”，使楼市调控效果受到市场广泛质疑，也引发了社会对楼市调控政策转换思路的呼声。
从今年以来，房地产市场持续“高温”，尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”，使楼市调控效果受到市场广泛质疑，也引发了社会对楼市调控政策转换思路的呼声。专家认为，抑制房价过快上涨仅仅依靠调控政策这“一招鲜”是不够的，楼市要想退烧还需要对症下药，只有打出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳，把短期调控和长效机制有效的结合起来，才是给楼市降温的特效药。
单一的政策效果欠佳
在今年2月，“新国五条”的出台被认为是史上最严厉的调控政策，但是房地产市场却经历了一个“先抑后扬”的走势，如今近半年的时间过去了，房价曲线已经连续攀升至历史高点，部分一二线城市楼市成交量屡创新高，土地市场更是地王频出。
而被市场公认执行调控细则最为严厉的北京，房价上涨之势仍然难以阻挡。根据链家地产市场研究统计，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史新高。与北京类似，上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高。
虽然楼市调控政策已经非常严厉，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了。但是，调控并没有达到预期效果，房价也并未得到有效遏制。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，过去的行政调控政策，在抑制投资投机需求方面取得了显著而卓越的成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。
供需矛盾主导房价上涨
在专家看来，楼市调控无法击中房价上涨的要害，关键在于房地产市场是一个综合而又复杂的庞大市场，它既是支撑经济发展的重要动力，又是关乎百姓民生的系统工程。要撼动楼市过热房价过高的根源，就是要解决当前一二线城市楼市供不应求的难题。
“北上广深房[简介 实时动态]价集体上涨最根本原因在于供不应求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一方面是一线城市土地供应连续3年无法完成，新增商品房供应下降。而限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧等措施严重影响到市场供应。另一方面是在城镇化与城市扩容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段放大了，不断出现因供不应求涨价的房企与楼盘。
“高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，房地产调控难的原因有以下几个方面：一是旺盛的刚性需求，2006年至2010年，商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，供不应求是导致房价上涨的主要原因；二是宽松的货币环境；三是供地制度和管理缺陷，土地价格太高；四是居民投资渠道缺乏；五是保障房资金短缺，管理方面还存在漏洞。
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