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最严调控下 佛山为何拼命卖地?

佛山特价房 2018-02-09 20:02:43

2018年地方两会开完,最大的波澜是会前爆出的“GDP造假”事件,再然后就一切风平浪静。

谁在裸游,谁在演戏,一切都一目了然。

2017年佛山卖地的疯狂可谓绝贯珠三角,甚至于在全国也是榜上有名!据统计,佛山2017全年共计出让商住地4694271.88㎡,同比2016年上涨约52.7%;总出让金额为9000044.3万元,同比大涨63.2%,且创下近五年新高。

老说土地财政,地方政府到底有多依赖卖地,作为普通的吃瓜群众心里真没多少点数。卖地就卖地了和地方政府的财政有啥具体的关系呢!

通常而言,专业人士常用“土地财政依赖度”,也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%,来进行分析研究。也就是说,如果一个城市的土地收入占公共预算收入的比例越高,表示地方对土地财政的依赖度越高。也就是城市发展支出依靠卖地来实现的!最终转到买房人的头上!

为此,有专业机构就专门算了一下!可谓不算不知道,一算真是吓一跳。看图——

当然,分析员就指出,虽然2017年来媒体配合最严调控的基调,市面上整天都是楼市冻结、房价下跌的新闻,但只看这张图表,但作为普通的吃瓜群众并不会有这样的感觉,反而会觉得房价在不停的涨涨涨。表上的35个城市中,有21个城市的土地财政依赖度还在稳步上升。有些甚至称得上是暴增,其中就不乏武汉、成都、北京、佛山这样的城市。

当然分析员也指出,这毕竟是全国最热的城市,那些个三四线就算政府想卖地,都不一定有人接盘。地方可能会做文章,但是财政部不会骗人。它今年1月25日公布说,2017国有土地使用权出让收入超过5万亿,同比增长40.7%,再次刷新历史记录。

说好的调控呢?说好的房住不炒呢?

这两年土地财政依赖度在逆风中坚挺不倒的城市,除了前面提到的三个,还有佛山、济南、珠海、三亚、福州、无锡、青岛……

虽然政策有滞后效应,但不得不让人怀疑,地方上是不是留了一手。限价也好,限购也罢,本质上只是把卖地的冲动挪到了背后,根本没有消除。

而且从土地出让的数据上看,2015年-2017年,广州土地财政依赖度平均68%,在样本城市当中排名第9。而北上深只有为37%,26%,24%,排在倒数。这说明,广州是一线阵营中唯一没有走出土地财政怪圈的地方。也说明,广州整体的城市发展潜力与邻近的佛山一样,都存在依赖土地而有一定土地分险的!

从表格来看,单单一项数据而言广州并不高,与上海、北京有很大差距,与深圳对比也相对不高。但是眼尖的分析员认为,问题出在一般公共预算收入这个分母身上。

从经济危机后,也就是大致2010年以来,广州的地方财政收入增速在一线城市当中垫底,北上深用了5、6年的时间实现了财政收入翻一番的目标,而广州至今还有一段距离。说白了,税收相对而言少的可怜!

根据统计年鉴,广州全市税收收入仅为1055.2 亿元(2016年),分别只有北上的23.7%、18.8%。或许这并不让人惊奇,毕竟北上的经济体量非常大。但毕竟广州也是一线城市呀,而如果将广深放到一起就更清楚。

广深的GDP相差无几,但广州的税收收入只有深圳的41.6%;不仅低于天津、重庆,还落后苏州,尚且不足北京的20%。

分析员认为广州作为传统制造业大市,不同于北上深那样有大量的国企大鳄、高科技企业和金融机构扎堆,中低端制造业才是它的主体,企业利润较为薄弱,能剪的羊毛不太丰厚(税收本来就少,国家还要扶持中小企业的发展),导致最终自我造血能力相对弱了一点。

从另一方面,广州的税收不足也是有先天的原因的。毕竟除了苏州外,北京、上海、天津、重庆等都是直辖市、深圳是计划单列市,国属亲儿子系列,地方财政收入除上缴中央所需外,剩下的基本都归自己,而广州还要上缴给省里边,去照顾粤东西北的小兄弟。尤其是目前作为大湾区的核心城市,广州也要面临更大的财政需求,毕竟与5城通地铁、建机场、修路搭桥都需要大量的资金!

保持不从一线滑落,维护自身区域竞争的优势,广州就会有很强的动机在土地出让上做文章。

一,它没有北京上海那种“国有建设用地负增长”的政治红线。

二,它也不像深圳那样无地可卖(后者土地开发强度49%),有着南沙、黄埔、花都等广阔的后花园。

所以分析员判断,在房地产行业的下半场,广州仍会沿着依赖土地财政的惯性前进,推出大量土地。但一个对土地有依赖的行政力量,相信广州也会保持住平稳的房价。与北上深的价格差距有可能进一步拉大!

而在广佛同城的概念之下快速发育的佛山楼市又会迎来怎么样的变化呢,让我们一同见证吧!

附表:

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