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盘活村级工业园土地背后的“经济账”

南方日报   2018-04-12 10:52

[摘要] 4月3日,禅城区首次同时召开招商引资工作会议和村级工业区整治现场会。

乐怡海创文华荟产业社区。南方日报记者 戴嘉信 摄乐怡海创文华荟产业社区。南方日报记者 戴嘉信 摄

4月3日,禅城区首次同时召开招商引资工作会议和村级工业区整治现场会。会议明确,村级工业园是禅城未来发展的重要空间,禅城各镇街、部门需形成合力,迈更大更快的步子,把“巢”筑好,才能引来优质项目。禅城村级工业园2.9万亩,占了全区国土面积的七分之一,这是禅城未来发展的载体和落脚点。

在城市迈向高质量发展的大背景下,村级工业园成为区域产业发展的重要空间。禅城将抓住村级工业园提升的“牛鼻子”,在花大力气整治提升村级工业园的同时,更要释放产业发展空间。而在村干部们的眼中,村级工业园经历环保和安全生产整治“风暴”后,改造方向空前明确,扶持政策正在陆续出台,在村组利益、社会资本投资收益、项目改造效益和城市发展之间,如何做好新的平衡术?政府强化产业引导,政策撬动力何在?

南方日报记者 阎锋 高绮桦

  话题1

  首次同步会议释放了什么信号?

“将招商引资工作会议与村级工业区整治的会议同步举行,足见村级工业园在禅城未来整体产业发展中的份量。”参加完现场会,一名镇街主抓招商工作的负责人这样向记者表示。他的看法很有代表性。

有镇街负责人还表示,会议释放出的重要政策信号,关乎村级工业园改造中各方的信心和决心,有利于形成社会共识。

  “财富摇篮”一度变成“发展包袱”

从广东快捷汽配城走进郊边二路两三百米的位置,百亩的一层矮旧厂房都是建于上世纪80年代,多年来一直维持每平方米租金12元左右。改变低效的土地利用率,通过启动旧改和环境整治,优化土地存量壮大汽配产业发展空间,郊边村村集体土地上生长出来的新项目——车世界汽配城,一期顺利营业,二期汽配电商产业城蓄势待发。

事实上,佛山城北汽配汽修行业,植根于325国道的“黄金起点”,打上了改革开放初期珠三角自由生长的“马路经济”的烙印。历经30余年发展,城北汽配行业的土地、规划、环境、服务等尴尬凸显出来。而禅城曾经的“四朵金花”——陶瓷、针织、不锈钢、童装等,都是在村组经济自由生长出来的响当当的“产业名片”。在专业镇经济发展中,村级工业园曾经是当之无愧的功臣。近年来,这些产业园在改造升级的过程中究竟向左走、向右走,一度左冲右突,面临诸多困惑。

“这些村级工业园曾经是经济发展的功臣,但一度成为‘发展包袱’的代名词。”村级工业园是过去村村点火、户户冒烟的产物,也是各村集体的“财富摇篮”,曾经为佛山众多的专业镇打下过坚实的基础。但随着近年来佛山城市治理的深入推进,村级工业园屡次引发关注。

“每个村级工业园区都有它的功能和使命。”广东财经大学流动经济研究所所长王先庆表示,建立于工业化初期、中期的佛山村级工业园,其发展使命已经结束,禅城是佛山中心城区,制造业是根本,腾挪现有土地,用于优势产业的提升和新兴产业的发展,最为紧迫。

去年下半年,佛山市政协的《提升整治村级工业园》专题调研报告(以下简称《调研报告》)提到,村级工业园的治理成效,关乎佛山打造国家制造业创新中心主战略的成败。

尤其对于中心城区来说,在从工业化迈向城市化、再迈向高品质中心城区的征途中,中心城区的土地载体空间,成为区域高质量发展的重要资源要素。“其背后,区域发展正在从以GDP增幅和总量来衡量资源使用的效率,转变为以地均产值来衡量。”广东省政府参事、广东省委党校教授陈鸿宇接受南方日报采访时表示。

高质量发展的理念和相关政策愈加明晰,禅城对于村级工业园何去何从这一问题,改造方向空前明确、态度非常坚决。

  为产业发展树立信心

禅城国土部门相关负责人在接受南方日报采访时明确表示:在旧改土地转功能的相关政策上,不会有太大修改,禅城旧改不会为快而快。

“不可回避的是,过去一段时间,受住宅、商服房地产项目土地增值收益的影响,在村级工业园改造中,村民和投资商更倾向于‘二改三’项目,直接追求土地价值的最大化。”以上负责人直言:“当然,在中心城区发展商住项目,市场积极性很高,改造难度较小,但从城市营运角度来看,过量的‘二改三’项目会抑制实体经济发展。”

“工改商住”,商住综合体或者大型楼盘商场拔地而起,一定程度上挤压了产业发展空间的同时,还带来了城市管理和资源紧缺等系列“城市病”。事实上,有关部门一直在释放强烈信号——旧厂房和旧物业改造,尽量避免直接“二改三”,为产业发展树立信心的同时,保护产业提升发展的积极性。

石湾镇街道明确,石湾的村级工业园提升将重点优先发展泛家居、陶文商旅、大汽贸、大健康、大数据、泛金融等产业。石湾将草拟街道农村集体物业产业准入名单、集体空间载体情况,制定街道集体空间载体改造奖励办法,还将完善公共资产交易平台规则,规定上平台挂牌的集体空间载体(不论出租或者开发),必须符合街道农村集体物业产业准入条件才可挂牌,中标者须严格按照中标条件进行开发,并签订承诺书和交付保证金。

  话题2

  村级工业园改造如何做好“平衡术”?

位于朝安路地铁口附近、丰收涌上的289米艇头PARK,是禅城区祖庙街道与南方报业传媒集团合作,正在打造的佛山文创新高地。项目载体正是基于对村集体物业进行的改造,目前莲子工业园一期2.8万平方米物业正在进行提升,预计今年8月开园试运营。

从289出发沿丰收涌继续向上游走,文华制衣城大片红色外墙砖建筑,正在被现代感十足的外立面所取代,全新的乐怡海创项目,致力于打造集金融、电子商务、高端性现代服务业等于一体的城市中心一站式企业成长平台。

  难易背后要答好利益分配题

事实上,上世纪90年代,文华制衣城曾经是“环市童装”的发源地和产业集中地之一,制衣城所在的祖庙街道朝东村,村民小组的经济来源就是物业租赁,而租赁的户主大都是制衣行业,最多的时候工业区云集数百家童装厂家,是一个综合性的童装生产及配套工艺基地。在城市化的进程中,朝东村地处禅桂交界的核心区位优势凸现出来,现在,这个村已经尝到了区街村联动招商的甜头,村里对实施这类腾笼换鸟改造项目的热情高涨。而对于周边区域来说,在原制衣城基础上生长出来的乐怡海创全新项目,既能够改变城市面貌和环境,搭建新兴产业载体,也能够直接改变区域的人口结构。

然而,相比之下,禅桂交界区域,一些村级工业园的出租率依旧比较高,部分村满足于现状租金收益,改造意愿并不强烈。以位于朝安路附近的一个工业园区为例,出租率仍然在90%以上,产业现状仍旧以童装和针织为主。“对于中心城区而言,村级集体物业改造涉及多方利益平衡。而从市场方的积极性角度,由于旧城产业改造升级类项目,需要更大力度的整合统筹协调,耗费时间、精力、资金较多,市场对产业改造升级类项目的态度,多有保留。”业内人士透露。

佛山市政协在其调研报告中也指出,村级工业园整治之所以难,村民积极性不高,利益是核心问题。调整利益分配格局,让参与村级工业园整治提升的村集体和村民得到更多的实惠,才是关键所在。

作为城市整体而言,在村级工业园改造这个课题中,守好产业保护的红线,做好城产人融合发展、兼顾各方利益,其实更是一场“平衡术”,而这个平衡术,正考验着中心城区能否走出一条既符合区域发展实际,又能够调动各方力量,强化产业发展、探索城产人文融合发展的路径。

  帮村民算好长远账

“必须要找到新的平衡,调整好利益分配格局,至关重要。”祖庙街道相关负责人告诉记者。“我们正在为各方算几本账目。”对于村民来说,在卖地与物业改造出租之间的这本账上,从表面上看,“二改三”或许会直接实现土地收益的最大化,而产业提升涉及的改造投入,回报周期可能会比较长,可能确实没有直接买卖土地来的容易,但还要帮村民拿出一本“长远账”。朝东村、东升村、郊边村的村干部们都曾向记者表示,村小组和村民们已经尝到产业提升的甜头,长远来看,几十年后改造的物业仍旧属于村里,“有蛋还有鸡”。

“我非常认同村级工业园提升,守住产业红线的做法。”华南理工大学建筑学院城市规划系主任王世福教授认为,工改商住,虽然收益立竿见影,但从长远的角度来看,是在透支未来,并不是改造的最优选择。

他说,村级工业园区的改造牵涉多方利益,一方面要保护村集体既有利益,另一方面,不能继续以村集体为主体对土地进行开发。在这本长远的账本上,改造村级工业园引进高端制造业,提高土地利用效率,能够让村集体获得更高收益。他还呼吁,村集体要接受短期的成本付出。

在回应社会资本的投资信心方面,业内人士表示,村级工业园的改造,要求投资商一定要具备一定的运营能力,对于开发商的资金实力要求比较高。记者注意到,以乐怡海创和289项目为例,这些项目都具备股权投资、创投的能力。“这样的项目,才是真正有实力的项目。能从平台中持续发现和培育好的种子项目,这样的项目其实也是一种‘筑巢’。”有业内人士透露,地段好、项目优,对于投资商来说,十年内收回成本并不难。

  话题3

  政策之手如何撬动各方力量?

“我关注到,2018年禅城区政府工作报告中提到,城市更新要与乡村振兴互促互进,继续推进‘多规合一’,推动控规改革创新试点,促进城乡协调发展。”东升村党委书记黄东强告诉记者,村里最期盼的就是控规改革创新。

东升村地处禅桂交界处,片区内的格沙工业区,曾经是上世纪80年代“环市童服”发源地,2015年开始,该村启动格沙工业区的改造,以整体物业出租40年的形式,转型佛山童服城,探索城市更新的同时,进一步擦亮产业品牌。

  三级联动招商无缝衔接

然而,就在童服城项目的推进过程中,遇到了旧物业旧厂房现状与规划、消防、环评等多方面问题,“我们一直呼吁,每个园区都要有每个园区的特色,希望能够在控规改革创新上,针对现实现状,扫除阻碍村级工业园提升积极性的政策问题。”

佛山童服城项目将与文华制衣城、张槎村尾银天阁以西地块、张槎上朗北区工业区等8个项目,纳入到2018年禅城重点推进的示范性项目中。

直面村级工业园区用地、消防、环评等历史遗留问题,祖庙街道将制定针对性的扶持政策,突破关键审批环节,或将在区44号文的基础上进行制度创新,突破关键环节障碍,让扶持政策更容易落地。

“有了好的物业载体,还特别希望强化政府引导,能够突破经济社和村集体在招商中的局限。”祖庙街道永红村党委书记霍志鸣告诉记者:“年初召开的禅城区委全会提出,禅城要构建区镇村三级联动招商新机制,统筹用活村集体物业,形成招商合力。我们希望能够尽快落地。”

这些呼声也将在村级工业园的整治提升中得到回应。祖庙街道正在制定相关措施,建立区街村三级联动的招商格局,“我们计划将街道、公有资产和村组物业土地载体信息整合为动态数据库,促进物业信息共享,铺设招商中介网络,有项目进来,就要有空间,有物业载体,项目能够紧密对接,实现招商过程中的无缝衔接。”

  加码奖励激活各方积极性

市政协在《调研报告》中建议,政府对参与村级工业园整治提升的村集体和村民,视其整治提升的规模、生态清退力度、综合整治提升的效果等给予奖励。此外,要制定一系列适合村级工业园发展的政策,如招商引资、产业转移等政策。

这些奖励如何更具可操作性?以上设想正在基层的实践中得到落实。旨在以政策之手平衡村集体利益,强化产业引导,祖庙街道透露,该街道将重点引导村集体以租赁、作价出资(入股)的方式引入开发商进行改造,并按照租赁年限、改造面积给予改造奖励,奖励标准将对照当前园区租金水平、经济效益等要素,争取能减少改造期间村集体的收益损失,同时今年动工建设或竣工验收的园区均给予改造奖励,提振集体参与改造的积极性。对开发商的奖励标准,将以产业规划引导为方向,鼓励培育引入创新型产业,在培育“四上”企业、高新技术企业方面给予“加码”奖励。

除了政策扶持,基层还在探索为村级工业园改造成果展示和推介搭建平台。下半年,祖庙街道计划结合289米艇头开园仪式,举办村级工业园改造展示和招商推介活动,一方面展示一批改造取得成效的项目,同时,对外推介一批拟改造的项目载体,吸引有实力的开发商。


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