投资别买房子！风险已经越来越高！

2017年11月28日下午，博商会邀请中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳华夏艺术中心做了主题为《解读十九大：迎接新时代，抓住新机遇》大讲堂，为博商同学，解读十九大精神，深刻体会党中央描绘的未来宏伟蓝图。

魏杰教授在三个内，选取十九大报告中提及的经济部分，并结合中国现阶段的发展情况，经济动向及市场表现，就报告所提的“按照现代发展观建立现代经济体制”给出了自己的构想，并着重解析十九大对建设现代经济体制中的现代金融和全方位开放的布局。

分享深入浅出，条分缕析，诙谐幽默，干货满满。以下是根据魏杰教授口述整理而成，文章很长，但值得一看。

《解读十九大：迎接新时代，抓住新机遇》

在座的各位新老朋友，非常高兴和大家进行交流。

十九大刚开完，人们最关注的还是十九大之后的中国。十九大描绘了非常宏伟的蓝图，这个蓝图有三个时间节点，2020年要全面实现小康、2035年基本建成现代化、2050年成为现代化强国。这三个时间节点都很清晰，在座的各位可以看到现代化强国。

目标振奋人心，实现目标实干才行。对怎么样实现这个蓝图，十九大报告做了一些详细的规定，涉及到五个方面的内容：政治、经济、文化、社会、生态。十九大报告里面五大方面的改革都涉及到了。我是搞经济学的，除了经济之外其他是外行，所以，我和大家交流的学习体会只能讲经济这部分。

经济这部分在十九大报告里面总的题目是“按照新的发展观建立现代经济体制”，这是经济方面的总题目是“按照现代发展观建立现代经济体制”。

什么叫现代经济体制？我对这部分的研究，所谓的现代经济体制由五个部分构成：实体经济、现代金融、科技创新、市场经济、全方位开放。这五个部分构成了中国的现代经济体制。

下午的时间我也不可能把这五个部分都做一个讨论，最近我在调研，发现在座的诸位最关注的这五个部分的两个，一个是现代金融，一个是全方位开放。所以，我们下午讨论十九大报告提的现代经济体制只讨论这两个问题。一个是所谓现代金融，一个是全方位开放。

先讨论个现代金融。现代金融这个问题上，在十九大政治报告上讲了三个问题：

一是继续推动金融体制改革，这是现代金融里面的个内容。

怎么改呢？五个内容：

1. 银行改革。银行要继续改革，比如说放开民营银行的问题、银行股份化改制的问题、利率市场化的问题等等，所以，银行改革要继续推进。

2. 放开非银行金融机构。我们继续是银行融资为主的话，我们国家的杠杆率就降不下来，因为银行融资是债务资金，在债务资金为主的条件下，整个社会的负债率比较高，杠杆率很高。真正降低整个杠杆率，就放开非银行经济机构，因为它是资本金，不是债务金，所以，要继续放开非银行经济机构，各类投资公司、各类保险公司等等，这个是改革的第二项。

3. 资本市场改革。资本市场还要进一步继续改革，比如说审核制还没有完，比如说整个资本市场的框架体制还没有结束，继续推进资本市场改革。

4. 外汇体制改革。就是汇率的自由化和外汇买卖的自由化，我们就是两个自由要继续改，还没有完成改革。

5. 要放开中国的金融服务业。真实外部外资进入中国的金融机构不再受控股20%的限制外资进入银行、信托、基金、期货等等，可以达到控股51%，就是可以控股，而且控股运作5年之后还可以取消上限，要全方位放开中国的金融，这项改革仍然持续进行。所以，现代金融的件事就是继续推动金融体制改革，这五项改革将继续推进，这是现代金融讨论的个问题。

二是防范金融风险。防范金融风险是这一次讨论的最主要问题之一，所以，防范金融风险成为了现代金融讨论中目前讨论的问题。为什么呢？因为我们判断未来中国要爆发风险的话，可能在金融方面。

建议大家注意一个判断有变化，过去我们认为风险来自于增长，增长一降可能就出问题，所以，一直提保增长、稳增长，这一次明确判断风险是金融，而不是增长，所以，要防范金融风险。所以，防范金融风险成为我们未来一段时间最重要的问题。

十九大下了一个死命令，就是不能爆发系统性金融风险！不能爆发系统性风险，因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！

怎么防范金融风险呢？从国际经验来看，金融风险的爆发往往从五个方面所引起，所以，我们提出来防范金融风险的举措是五个：

1. 抑制资产泡沫。为什么要抑制资产泡沫？因为许多国家的金融资产爆发就是资产泡沫刺破引起，像日本90年代的金融风险就是这样引起的。所以，中国防范金融风险就必须抑制资产泡沫。什么叫资产泡沫？在座的诸位知道就是指资产价格涨得太快，资产价格涨得太快了叫资产泡沫。

我们国家把我们的价格分为三类，一类是消费类价格，消费类价格上涨太快就是通货膨胀。二是经济价格，三是资产价格。

具体来讲，中国统计资产价格只统计两种，一个是股票的价格，一个是房子的价格。就是我们国家所讲的资产价格主要是讲房价和股价，因此，抑制资产泡沫的意识是防止股价涨得太快，又要防止房价涨得太快。这一次提的抑制资产泡沫不是指股市，而是指房市。

为什么呢？因为我们估计未来五年内，中国股票价格基本上是慢牛，涨太快的可能性不大，所以，未来三五年内中国资本市场是平稳上升的过程，我们是慢牛，价格涨太快可能性不大。为什么？三个原因：

一是现在的证券监管部门把监管作为要务，对于内部交易、买壳卖壳、资本大鳄的问题极为关注，现在大数据发展，证券部门随时可以发现任何一支股票的异常波动，哪个地方出现的波动都可以看到。在监管这么严格的情况下，股票价格涨太快的可能性不大，尤其是任何人这方面出现问题照样惩罚，无论是明星还是政治家都是一样。在这种条件下股价涨太快的可能性不大。

二是现在的证券监管部门对场外配资非常的关注，资本市场之外的资金金融股市叫场外配资，这个非常关注。2015年的股灾就是场外配资引起，那次是银行配资。现在任何场外配资都被关注，不可能出现问题。像去年保险资金进入股市，我们国家这五六年来批了几十家保险公司，真正懂银行金融的人知道，办保险公司比办银行好，因为银行可以破产，保险公司不能破产，出了问题国家全包，因为涉及到保障的功能。

2008年美国金融危机商业银行倒闭了唯独保险公司不能倒，所以，有些人愿意跟保险公司合作。我们这些年批了几十家，他们跃跃欲试进入股市。保险公司可以进入股市，但是要坚持两个原则，一个是价值投资。什么是价值投资？你不能控股上市公司、不能更换上市公司领导班子，这不是价值投资了。另外是长期投资，不能炒股票，今天进明天出。保险进入股市要坚持价值投资和长期投资。保险公司被严格处理了几家，为什么呢？他害怕这种保险资金进入股市引发股灾，保险资金基本被压住了。

这种情况下，现有的证券监管部门思路很清楚，只要场外配资不进来就不能引发股资，所以，对场外配资盯得很紧。所以，我认为这种情况下涨太快的股市不太可能，就是慢牛。还有IPO速度在加快，新股上市的速度很快，最快一个星期十家，一般是每个星期四家左右，这么多的新股上市，把股价拉很高的可能性不是很大。在IPO进行的条件下，几乎是慢牛。

这三个原因判断，未来的所谓资产泡沫不可能爆发在股市，股市基本是慢牛。这一次讲的泡沫是房市。房子涨得过快引发泡沫破灭引发金融风险，所以，抑制资产泡沫的核心是房市。

在座对房市关注的就知道住房供比与刚性需求的关系，这是观察房地产最主要的数据，所谓刚性需求就是买了为了住，买了为了住就是刚性需求。要协调好住房供比刚性需求的关系，如果住房供比过多超过刚性需求了，就是泡沫形成甚至是刺破了。平均每家5套房了就是泡沫要破了，总书记说了房子是用住的，不是用来炒的，不能超过刚性的需求，一旦超过就会形成泡沫。

在现实当中经常有住房供给超过刚性的可能，这是房地产产业的特点。为什么呢？房子只要有居住功能就必须有另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。这两个属性一定会引发另外两个需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。投资性需求是买房不为了住，就是为了收房租了，投机性需求就是为了拉动房价的。一旦超过了刚性需求就会被刺破。日本就是供需而刺破的。

1985年日本完成了工业化和城市化，有钱不知道投资什么，银行就找有钱人说你们买房和买地，买了之后就抵押给银行，之后就放放贷70%之后投资，这种买房子不能为了住，不是刚性需求，是投资和投机性需求，拉动住房供比一定会拉动刚性需求。

美国减日本的羊毛，你们知道美国就是谁的国家富有就剪谁的羊毛，1985年剪日本的羊毛，迫使日本签订了《广场协议》，日元每年5%的协议，很多外资涌现了日本，每年什么不干都有5%的回报。

到了日本发现没有什么好投资的，怎么办呢？也是买房子和买地。这种外资买房子和买地就是为了投资，根本不是为了住。这种住房供给一定会拉动刚性需求的。这两种力量使日本没有出现问题，因为日本有建筑法，使它不可能使房子过度的增加，所以，需求旺盛，房子盖不出来，旧房子不能拆，日本修改了建筑法后，可以把旧房子炸掉盖新房子了。原来一层炸了盖五十层，一下子住房部一下就冒出来了，把旧房子拆了盖新房子。投资拉动的住房供给拉动满足，不断的上升。

到了1989年初的时候，日本经济学家预测要出事了，住房供给远远在超过刚性需求，如果继续放的话泡沫就要刺破了，建议日本赶快紧缩，日本政府在1989年3月份紧缩。首先是怕股市泡沫刺破了，股市泡沫一刺破大量的上市公司就亏损，大量的上市公司就抛售房子，这样利润就来了，房子跑向了市场，紧接着外资要走了。

这个时候不知道谁出了馊主意，日本实行房价税，什么是房价税呢？就是房子多的个人要交税了，这下导致房子多的个人也在抛房子了，导致三大力量向市场抛售房子。外资、上市公司和房子多的个人，这样问题就暴露出来了，泡沫在1990年被刺破了，现在为止还没有走出来。

去年我到日本去，有朋友带我看房子，在北京卖一套可以在东京买三套，现在都没有走出来。我们国家的泡沫被刺破比日本严重多了，中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。这个压力很大，麻烦很大！我上一次在背景碰到一位老先生，告诉我说他的个人身家是500万，孩子都很孝顺，谁孝顺就给谁的。我听了一下就是房子是500万。这个可不是500万，我们让房子跌30%就只有300万了。中国的房地产泡沫是刚性的泡沫，还不能破，人们的财富都压在这儿一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。

什么意思呢？就是不能继续吹大，但是，现在也不能刺破，就是抑制。为什么呢？继续吹大现在很麻烦，现在吹大现在就很麻烦。现在是稳住别的产业发展，实现软着陆。

怎么抑制呢？现在推出来的办法是两个一个是中短期对策，一个是长效机制。中短期对策是两条，一个是严格约束投资性需求和投机性需求，因为这种需求拉动住房供给一定会超过刚性需求，刚性需求不限制可以放开，但是严格限制投资需求和投机性需求，就是现在的限购和限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

十九大之后会不会松动？只能严格不能松动，害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。约束不是刚性需求，而是投资和投机的需求，很明显是极其严格，越来越严格！

约束开发商的行为。意思是你别再继续盖房子了，每家盖五套泡沫就刺破了。所以李嘉诚先生说大陆这样盖房子的话，十年房子就不值钱了，房子没有居住功能就没有投资和投机的需求了，所以，要约束开发商的行为，不能这样盖房子了。

严格控制融资通道。你可以盖，拿你的钱盖，不能拿银行和别人的钱盖。因为拿别人的钱盖没有风险，只有，拿自己的钱就有约束了，就不会乱盖了。所以，严格控制了发债和借债的通道，基本不可能，我估计等不到明年5月份，绝大多数中小房地产商就倒了，融资通道一旦被卡住了就不可能了。所以，约束开发行为的条是严格控制了所谓的融资通道。

控制新房价格。新房价格每一次开盘价格都是政府决定，而政府没办法和开发商讨论让步了，这样就发现面粉的价格高于面包，你还盖吗。北京的地产商1平米卖7万才赚，政府批的只准卖5万。想卖给亲朋好友的话，亲朋好友没有住房指标，你还盖不盖子，大量的地产撤离北京，地王谁都没入市，谁入市谁赔，所以，约束开发商的行为，不能再继续盖下去，这样盖下去总有一天把泡沫盖出来。这是中短期对策。

另外是推出长效机制。什么是长效机制呢？就是租售同权、调整一线城市的布局，北京推出了雄安新区，这是调整北京发展的空间布局，这种调整结果房价没办法再涨了，雄安新区的功能是承载北京非首都功能。北京资源不断集聚的结果就是大城市病，雾霾、拥堵，越来越糟糕。2010年就讨论了怎么办，有人说迁都，迁都不好办，最后就是迁非首都功能。所以，今年大家看年初定下来建雄安新区，把非首都功能迁走。

什么是非首都功能？首都功能就是四件事：政治中心、国际中心、文化中心、科学中心。除了这四条之外别的都是非首都功能。比如说经济中心不是首都功能，这么多企业在北京干什么？这些企业被迁。我估计央企总部都会被迁走，因为这里不是经济中心，经济中心不是我的首都功能，大量的企业被迁。央企总部估计很多都会被迁。

再比如说教育功能不是首都功能。教育功能不是首都功能，这么多大学在北京干什么？得迁。当然，北大和清华可能不会被迁，但是，扩大规模不行，就是办分校可以，就像北大在深圳办分校一样。我估计不少大学逐渐的要办分校，甚至是被迁走了。再比如说北京不是金融中心，金融中心不是首都功能，这么多金融机构放在北京干什么？得迁，不能在这儿了。医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病是85%的外地人，你把它办在北京干什么，得迁。北京名医院可以扩大规模，在外地办分院可以，但是北京不行。

这么多功能和人走了，房价涨在哪去？房价一定会被控制住了，不会涨了。雄安新区规划建成世界最智慧、最生态、最漂亮的城市。那你想大家住在这儿干什么？最环保、最漂亮的城市去了，所以要迁走。这造就了中国下一步增长的重要中心，再造一个新北京、再造一个一线城市，对经济增长有大的作用。北京提出了雄安新区，别的城市怎么办？上海怎么办？上海这样下去的话一样大城市病的问题出来就一定把上海的功能剥离走才行。上海被定义为中国的经济中心，上海很多功能得搬走，谁来承接上海未来的其他功能？上海讨论得很热烈，提出来宁沪杭大湾区，这是空间布局的调整，调整了房价能涨多少？深圳和广州也是一线城市，怎么办？深圳的房价涨得也可以，华为说再涨没办法承受了，也得调整布局。粤港澳大弯湾区是现在提出来的，要搞好的话，可以调整空间布局，所以下一步都得讨论了，这是属于长效机制。

长效机制一期上马，所以，房价基本上是被稳住了。深圳的情况不太清楚，北京是有价无市，一降就是几百万。谁都知道不可能继续涨了，所以，从投资功能来说别买房子了，风险越来越高了，刚性需求没有问题，要住，非买不可，但是，投资需求来看是不行了，这个风险是越来越大。我估计十九大之后，抑制资产泡沫的政策绝不会松动。