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培育房屋租赁市场 还需政府加大租房供给量

南方日报     2017-07-31 07:03

[摘要] 杨东立最近的住房租赁市场大动作颇多。7月17日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》公布,该新政因提到“租购同权”引发持续关注;7月20日,住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了12个城市作为试点,佛山位列其中。

最近的住房租赁市场大动作颇多。7月17日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》公布,该新政因提到“租购同权”引发持续关注;7月20日,住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了12个城市作为试点,佛山位列其中。而后仅隔一天,佛山也宣布了自己的住房租赁新政,推出加快培育和发展住房租赁市场实施方案。

在笔者看来,政府这一系列的举措正从导向上让房子回归其真正价值。事实上,就算房屋价值再高,如果使用率不高,亦无法真正体现房屋使用价值,对整个房地产行业来说也是一种不健康的现象。

不过,租赁市场的培育亦是一个漫长的过程。首先,这次广州新政备受关注的一个焦点是“租购同权”,即规定“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,可以由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

但是否真能通过租赁获得同样的教育资源呢?笔者认为还有待观察。现今广州优质教育资源紧张,即使购房也未必能保证顺利入读优质公办学校,“租购同权”则必将使该类学区住房租金水涨船高,拉高了整个租金门槛;另一方面,“租购同权”这一概念实质上是外界的总结,但并不新鲜,在此前,广州和佛山其实都有类似政策:即租房者在满足一定条件下即可就近入读小学,但相对来说条件较高。因此,笔者认为短期内真正实现“租购同权”还是有较大的难度。

此外,培育租赁市场还需引导整个社会观念的改变。举个例子,我们常说“丈母娘经济”是推动房价上升的一个重要因素,在当下观念中,有多少女孩子愿意嫁给租房的男人?因此,只有人们对于“租”及“买”的观念能趋同时,租赁市场才能得到更快更好的发展。

因此,笔者建议,在推动租赁市场发展的过程中,政府应首先进行细则的落地。例如对于业主来说,将房子用于租赁的业主在征收个人所得税上能获得相应优惠,否则难以避免租金一路走高;对于租房者来说,在租购同权的基础上,能以相对较低的门槛享受更多的城市公共服务,使其真正能享受到租房的好处。

另一方面,佛山可借鉴新加坡等国家的做法,提供足够的公屋以满足市场需求,通过补贴来培育市场,从而让市民去接受和习惯租房这一做法。在加大供给量的过程中,由于佛山市面上的住房以私人拥有居多,政府可以通过平台的建设,鼓励私人业主将住房放在租赁平台上,由政府及相关机构进行统一管理,通过盘活存量加大公租房的供给量。

回到行业来看,这一租赁新政的推出,对于房屋中介行业来说也会造成一定影响,买卖方面的业务量可能有所下滑,但或许也可通过代理公租房业务来平衡业绩。不过,由于具体细则还未落地,目前无论是房屋中介商抑或是此前自持拿地的开发商都处在一个探索阶段,也难以进行具体的判断并做出相应的应对措施。

而且,与这次的租赁新政相比,此前限购政策的推出所带来的影响更直接。根据合富辉煌的数据统计,在近两个月时间内,佛山中心限购城区二手房交易量急剧下跌,这一下跌范围远比我们预测要大。

因此,目前房屋中介的业务方向多数调整为为一手楼盘做代理,其中公寓是重要业务方向。根据我们此前经验,住宅限购以后会迎来公寓价格的拉升,其价格提高幅度可能不小。

如今,在新一轮限购下,同一区域同面积的住宅项目及公寓项目所收租金相同,但公寓的价格仅为住宅一半,也使得投资客户更青睐公寓项目。同时,随着租赁市场的开发,在政府加大租房供给量的过程中,具有出租性的公寓很可能成为政府购买服务的新标的,或许使公寓项目迎来春天。

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