[摘要] 近日，南海御堡国际产业园项目的一笔1.5亿元授信贷款获批，作为项目 方的佛山市钧堡 发展有限公司的负责人杨先生终于松了一口气。这笔贷款，同时也引起了业界的关注，因为这是国内少有的农村集体经营性土地抵押融资成功的案例。
近日，南海御堡国际产业园项目的一笔1.5亿元授信贷款获批，作为项目 方的佛山市钧堡 发展有限公司的负责人杨先生终于松了一口气。这笔贷款，同时也引起了业界的关注，因为这是国内少有的农村集体经营性土地抵押融资成功的案例。
2015年2月，南海区被纳入国务院划定的33个农村土地改革试点区县。2015年12月21日，中国人民银行广州分行联合省有关部门印发了《关于金融支持佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市改革试点的指导意见》;2016年6月3日，中国银监会、国土资源部联合发布文件，在佛山南海等15个区县试点农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款;2016年6月13日，中国人民银行佛山 支行等也印发了相关的指导意见。
2016年11月2日，南海发布《佛山市南海区农村集体经营性建设用地抵押融资管理试行办法》(下称《办法》)。17日，《办法》的牵头起草部门南海区金融办召集国土等 部门和19家银行对此进行解读宣讲。
过去，由于很难获得银行抵押贷款，南海超过20万亩的农村集体经营性建设用地的融资渠道并不畅通。如今，随着《办法》的出台，南海宣告率先打破农村集体经营性建设用地融资坚冰，“沉睡”的数百亿资产有望被唤醒。
《办法》要点解读
1 哪些用地可进行抵押融资?
允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资。一是以出让、租赁、作价出资(入股)、转让方式取得的集体经营性建设用地使用权。二是尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地。
2 土地承租者如何质押贷款?
南海区存在大量以租赁方式入市的农村集体经营性建设用地，由于没有土地使用权证，土地使用者无法对土地使用权进行抵押。因此在允许集体经营性建设用地使用权抵押贷款的基础上，《办法》规定可通过租金权质押进行贷款：允许满足条件的土地使用者或村集体将农村集体经营性建设用地地上物业租金权进行质押。
3 抵押、质押贷款要办理哪些手续?
农村集体经营性建设用地使用权进行抵押的，抵押双方当事人应到区不动产登记机构申请抵押登记。
农村集体经营性建设用地地上物业租金权出质的，应向中国人民银行征信 办理应收账款质押登记。
4 《办法》的实施将给南海带来什么?
打破了农村集体经营性建设用地不能抵押融资的“魔咒”。以此为契机，南海可充分盘活农村集体经营性建设用地所具有的资产价值，为集体土地引入 企业和产业，从而实现集体土地资源的优化配置，促进产业的转型升级。
1.破冰:企业拿到1.5亿授信贷款
早在2013年，佛山市钧堡 发展有限公司就拍下了桂城街道夏南二村的一块集体土地，面积24万平方米，成交总价2.1亿元。作为南海较早探索农村集体经营性建设用地入市的项目，佛山市钧堡 发展有限公司一次性付清了土地出让金。
公司计划 建设南海御堡国际产业园，并在产业园发展南方生命健康产业基地。“这个产业基地预计 金额达到15亿元，租地不安全，所以必须要购买土地来建设。”杨先生说，当时之所以选择农村集体经营性建设用地，是因为它比国有土地价格 了很多，《办法》的出台相当于把南海集体土地难融资的缺口打开了。
“咨询的人有很多，但是只有我们一家报名竞拍。”他坦言，由于是 个吃螃蟹的人，他们对政策做了充分的研究，并做好了应对的心理准备。
但是其中的难度还是超出了原来的预想。首先是由于国家政策不明朗，土地使用权迟迟没拿到，导致南海御堡国际产业园项目直到去年才开始开发;其次，融资成为大的难题。“两年多来，我们和工农商建还有几家商业银行都沟通过， 也一直在帮我们推荐，但是由于银行和 不是一条线，政策不放开银行就不会松口。”杨先生说，后不得已，公司也找了各种私募基金，但终效果并不理想。
正当他们焦灼的时候，转机来了。2016年6月3日，银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》， 次明确在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权，可以办理抵押贷款。
南海 部门迅速为其牵线搭桥。仅仅在3个多月后，南海御堡国际产业园项目就拿到了中国农业银行南海分行1.5亿元的授信贷款。
2.探索:超20万亩集体土地可入市
而这，还仅仅是一个起点。有了银监会与国土资源部联合印发的指导性文件，南海区金融办立即在之前酝酿许久的基础上对相关意见进行调查、征询，牵头起草了相应的操作细则，《佛山市南海区农村集体经营性建设用地抵押融资管理试行办法》由此得来。
《办法》规定，农村集体经营性建设用地使用权可作为债权担保向银行机构申请贷款;同时，农村集体经营性建设用地及地上物业租金权可作为债权担保向银行机构申请贷款。当债务人到期不履行债务时，抵押权人或质权人有权依法处置该集体土地使用权或租金权，并用所得的价款优先受偿。
这意味着，长久以来，农村集体经营性建设用地不能抵押融资的“魔咒”将被打破。直接可感的变化是：企业的贷款将会顺畅很多，这对 者来说无疑有着巨大的吸引力。以此为契机，南海可充分盘活农村集体经营性建设用地所具有的资产价值，为集体土地引入 企业和产业，从而实现集体土地资源的优化配置，促进产业的转型升级。
“简单地说，就是从资源变成一种资本。原来集体土地只能使用，现在不仅能开工厂，还能到银行借到钱，体现了土地的价值，盘活了整个资产。”南海区金融办副主任全洪说。
由此带来的影响是可预见的。根据南海区国土城建和水务局(国土)副局长潘汝海的说法，南海有超过20万亩农村集体经营性建设用地存量，占比超过国有土地存量，但是目前参与抵押融资的不到1%，价值不超过十个亿。如此庞大的土地资源现在已经能合法进入市场，将为南海城市、产业发展注入巨大活力。
“对于企业来说，可融资是重要因素，也是我们这块地能拍出200万元/亩单价的关键。”大沥镇太平社区经联社相关负责人说。据悉，去年12月28日，太平社区“大坦”的28.93亩集体经营性建设用地成功挂牌出让，每亩200万元，成交总价5786万元。
3.试点:突破与上位法冲突的大难题
《办法》的出台可谓历经坎坷，经历了多年探索。其中，大的难题在于之前政策与上位法的冲突。
过去，我国《物权法》 百八十四条、《担保法》第三十七条限制了集体 的土地使用权抵押，造成农村集体经营性建设用地抵押融资的依据不足。
由于法律依据不足、土地承租者无法获得集体土地使用证等原因，造成农村集体经营性建设用地在抵押融资方面的权能不够完善。银行出于风险控制角度对抵押融资持谨慎态度，影响了 者对集体土地的积极性。
直到去年2月，南海区被人大常委会授权为33个农村土地制度改革试点之一，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，承担探索农村集体经营性建设用地入市的改革任务。
入市意味着南海区允许对存量农村集体经营性建设用地使用权进行出让、租赁、作价出资(入股)、转让、出租、抵押。有长期关注南海的研究学者指出，南海在集体土地入市的探索可追溯到10年前，成为改革试点让这项试验有了政策的保驾护航——南海承接了多项国家和省的改革试点任务，是国家改革开放的前沿阵地。
利好随之而来。2016年6月3日，中国银监会、国土资源部联合发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，在佛山南海等15个区县试点农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款。有了政策的“保驾护航”，南海底气更足了，《办法》也应运而生。
“只是入市还不够，如果无法实现抵押，土地的价值就无从说起。”潘汝海告诉记者，南海为集体土地入市出台了11份配套文件，这份抵押融资文件就是其中重要的一份。
“法律上的障碍已经没有了，银行也有了定心丸，南海可以放心大胆地往前推。”全洪说。
4.创新:租金权也可质押贷款
根据《办法》，在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资(入股)、转让方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。抵押双方当事人应持有关文件到原抵押登记的区不动产登记机构办理变更抵押登记。
另一个突破之举是，南海探索通过租金权质押进行贷款。不过《办法》也规定，农村集体经营性建设用地地上物业租金权出质的，应向中国人民银行征信 办理应收账款质押登记。“南海90%以上集体土地通过出租获益，土地使用者没有土地使用权证就无法进行抵押。”全洪表示，现在允许将农村集体经营性建设用地地上物业租金权进行质押，将盘活大量资产。
然而，集体土地能否顺利融资，土地价值评估、抵押权实现机制、村集体表决顾虑……都是必须要解决的问题。
“南海正在推动社会中介机构为集体土地服务，现在已经有很多机构积极参与集体土地价值评估业务，市场已经逐步成熟。”潘汝海透露。
为了抵押权能顺畅实现，南海也做好了相关配套工作。例如，南海已经完成集体土地确权工作，规定了集体建设用地基准地价和基准租金，设立了集体资产管理交易平台，为集体建设用地出让、出租提供依据。值得注意的是，南海还在首创了集体土地整备 ，以托管方式对存量农村集体经营性建设用地进行整合和土地前期整理开发，统一招商、统一入市。
同时，为了确保抵押权实现时不受村集体表决问题的干扰，《办法》指出，以出让、租赁、作价出资(入股)、转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，原合同约定允许抵押、转让的，可进行抵押;原合同未明确的，在申请办理抵押登记时，应当提供本村(居)集体经济组织表决同意抵押、转让的书面材料。这将大大减少需要村民表决的抵押贷款。“我们会提供合同的范本，明确哪些内容要在合同里注明。”不过潘汝海也表示，合同明确说不能抵押的，按照合同来执行。
此外，为了防止融资资金挪作他用，《办法》规定村(居)集体经济组织通过抵押、质押所得的款项要纳入农村集体经济组织财务 管理，实行专款专用。
5.保障:风险补偿专项资金保驾护航
“目前，在商业用途方面，集体土地的价值大约相当于国有土地的六成左右。”不过潘汝海信心满满，随着原来“沉睡”资源的充分盘活，集体土地的价值将得到全面提升，两者的差距肯定会越来越小，逐步实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地的“同地、同权、同价”。
事实上，南海农商银行和中国农业银行南海分行已经先行先试。目前，南海农商银行已为相关项目给出3亿多元的授信额度，中国农业银行南海分行也为南海御堡国际产业园项目开出了1.5亿元的授信额度。
其中，南海农商银行支持的项目就包括“大沥镇北海幼儿园”，这是去年备受瞩目的全省首宗农村集体经营性建设用地入市土地的建设项目。“我们今年初已经授信4800万元支持该项目，目前 者增加了项目建设投入，正在向我们申请授信9000万元。”南海农商银行相关负责人还透露，目前银行在办理集体经营性建设用地抵押过程中并没有遇到困难，办理抵押登记的程序、所需资料、所需时长与办理国有土地抵押基本一致。
在他看来，《办法》的出台从制度层面明晰了农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押，以及抵押的范围、抵押的程序及规范，让银行开展业务有据可依，为实现抵押权提供了政策依据;办法还明确了风险防控体系，为银行终顺利实现债权提供了有力保障。
该负责人所说的风险防控就是指《办法》建立起的多层次风险防控体系：一是允许抵押权人向区、镇两级公共资源交易 申请办理抵押物的公开交易;二是对于连续两次公开交易不成功的抵押物，可由抵押权人申请集体土地整备 进行收购或托管;三是建立区级农村集体经营性建设用地风险补偿机制，对不能履行债务且抵押物或质押财产难以变现的融资人纳入南海区中小企业融资风险补偿专项子基金扶持对象范围，按照规定进行管理和风险补偿。
法律障碍已扫除，还有这样的制度保障，众银行纷纷表示会对此积极支持，尽快开发推出农村集体经营性建设用地贷款产品。“我们盼这个政策已经盼了很多年了，之前是万事俱备只欠这道东风，现在后的东风也来了。”中行南海分行相关负责人表态，银行将尽快研究政策出台相关产品。
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