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佛山公寓市场LOFT产品流行 一层变两层收益翻倍否?

佛山日报  作者:吴琦媛   2016-11-11 05:53

[摘要] 近期公寓市场开始受 客关注,在公寓项目中也出现了不少一层当两层用的LOFT产品,售价高于平层,但由于样板间风格独特,且带赠送面积,让不少买家耳目一新,颇为心动。

近期公寓市场开始受 客关注,在公寓项目中也出现了不少一层当两层用的LOFT产品,售价高于平层,但由于样板间风格独特,且带赠送面积,让不少买家耳目一新,颇为心动。

作为 品的LOFT是否真能获得更高的 ?记者走访发现,不同公寓项目因地段规划不同,应对不同的需求人群,LOFT产品使用方式和 也有所不同。业内分析, 公寓是买LOFT还是平层需结合所在地段、面对客群以及规划前景来综合考虑。

变化:LOFT产品成公寓项目标配

近两年大量商业项目入市,以“买一层送一层”为亮点的LOFT 产品也逐渐成为了各大公寓盘的标配。记者走访发现,近期热销的如万科金域 、联海国际、兆阳O立方、新凯广场、南舜怡海港、富力广场、星星 E 客等都有部分LOFT产品配置。基本形式是一半左右的平层,一半左右的LOFT 复式单位,同时由于LOFT产品单价更高,被赋予了更多独特性、私密性的卖点,都被规划在了一栋楼的上半部分,下半部分则为平层。

而在面积规划上,基本以40~60㎡的一房一厅设计为主,普遍层高4.5米,也有部分可以做到5米,客厅、厨房卫生间在一层,卧室在二层。与平层不同的是,40㎡的空间如果是平层只能做成酒店客房式的套间,而LOFT产品则能实现卧房在二层的独立性。

价格:与平层比贵3000元/㎡左右

LOFT产品的 是相对单层产品而言,因此LOFT定价普遍高于平层,但价格差异又各有不同,总体来说50㎡左右户型禅城总价在60万元左右,桂城总价在80万元左右。例如,富力广场的平层, 折扣算下来约1.2万元/㎡,LOFT单位则为1.5万元/㎡;兆阳O立方也是,平层约1.2万元/㎡,复式贵约3000元/㎡。而在南舜怡海港,目前在售的40~60㎡公寓,平层售价约1.1万元/㎡,复式仅贵1000元/㎡,因此当期推售的复式产品已基本售罄。“只剩顶层一套了,新一批复式产品要等到本月中旬才开卖。”销售人员表示。

金融高新区公寓较禅城普遍贵3000元/㎡左右。例如,位于万达广场南面的新凯广场,平层售价1.5万元/㎡,复式售价要1.8万元/㎡,是高新区内公寓售价高的项目。据销售人员介绍,项目属当批尾货产品,售价有所提高,首批开售时也只需1.2万元/㎡左右。而位于高新区 大街的联海国际则由于刚开盘不久,因此售价相对较低。“我们近在搞活动,平层 折扣下来约1.2万元/㎡,LOFT约1.5万/㎡。”该盘一位销售人员介绍说。

特色:有楼盘两层可分开出租

由于要预留楼梯部分,加上客厅一般设计为挑高空间,因此尽管有两层可用,但LOFT产品的实际实用率也只在80%~130%之间。但也有不少楼盘设计较为巧妙,将走廊的顶空部分也利用起来。例如在兆阳O立方的45㎡产品样板间内,二层被间隔出了三个房间加一个卫生间,其中一个就是利用走廊顶空部分做成的,约1.5米高的榻榻米阁楼空间。“可以用于睡觉或储物,是全赠送的”,销售人员介绍。而在富力广场的LOFT产品样板间里,记者也看到了同样利用走廊顶空做出的小书房。

为了提高公寓的 ,兆阳O立方的产品中还独特设计出了一个可以两层分开出租的41㎡~46㎡户型,记者在样板间内看到,该户型配置三个门,一个是总大门,其余两个可分别进入首层和二层的空间,每层都有厨卫,可做单独套间分别出租。佛山经纬研究 经理麦少莊就认同这种产品带来的 。“现在市面一个单间租价1500元,两间分开就可以达到3000元,这是一种提高的好办法。”

有道

公寓,LOFT和平层如何选?

复式产品 高,私密性好,功能划分有层次感,会受到一些创业者和小个体户的青睐,价格也较平层稍贵。在选择上如果是自用的,确实有上楼需要的话可以购买。纯 就要看不同区域的需求人群,有产业支撑的区域需求相对较强,无产业支撑的区域需求可能过剩。建议选择一些有成熟产业支撑,配套完善的区域,市场前景较好的公寓 。——某地产策略研究 副总监朱伟德

LOFT产品主打的是产品差异化特色,需看产品本身的设计规划,以及是否有适配的租客。例如有楼盘做到上下分租,这是提高的好办法。还有很多都以办公、商住两用的形式存在,就要看是否周边有很多需要寻找办公场地的租客。但因为市面上的LOFT普遍只有4.5米高,居住舒适度会打折,因此不算主流。

——佛山经纬研究 经理

是否一定要在5%以上?

率是一个参考值,但也不是 。目前公寓市场一直处于低谷,年回报3%~5%属于正常,如果能确实有到6%~8%还是可以出手。但也要结合 未来前景,能引入的人流量以及适合什么人群,如果低只是暂时的, 未来产业后劲强,人流量大还是可以考虑的,需要从租客的角度去看 价值。但也要结合 公寓供应量,量太大也会拉低租金

——佛山经纬研究 经理麦少莊

公寓产品的回报不仅要考虑租金的部分,还要考虑未来产品的 溢价部分,况且商务公寓产品可商可住,相对住宅产品有价格 ,所以 公寓产品具有多重。

——某研究

公寓可商可住,因投入门槛较低受到不少年轻 者的青睐,这些 者中又有不少为创业者,一方面考虑自用办公,另一方面又希望通过房产保值 。因此LOFT产品对于这些 客产生了较大的吸引力。

美容老板买LOFT当会所

“我有一个客户是在旁边天安数码城做美容产品的,买复式就是想用来作为公司的会所、美容院之类的。”南舜怡海港的销售人员夏小姐介绍说。而兆阳O立方的项目定位就是青年联合体,面向创业者打造的青年公寓,为此还将项目外墙做成了一个巨大二维码。而基本每个LOFT产品的样板间都有商住两用的设计风格,一层摆放一两台电脑用于办公,二层设计成卧室。“二层也可改做会议室或会客间,办公的私密性更强。”富力广场的销售人员肖先生介绍说。在新凯广场50㎡左右复式户型的样板间内,一层能一字摆开四台电脑,居中可放置一台大办公桌,一个属于初创者的小公司就可以开门迎客了。

非酒店公司宠儿,返租仅贵10元

那么这些面向年轻客群、创业者的LOFT产品是否能获得更大的 呢?记者在走访中发现,因项目区位不同,LOFT产品的 还真未必能如面积“一层变两层”一般实现。

富力广场引入了奥斯丁酒店管理公司,带返租,该公司设置的返租标准是平层55元/㎡,LOTF复式65元/㎡。记者按照这一标准计算了一套平层和一套复式的年 ,发现平层的为5.5%,复式的只有5%,这是为何?据该项目一位销售人员坦言,确实复式产品的 未必有平层高。

“酒店管理公司是按照日来算的,现在佛山一间酒店套房日租价约180元,复式也只有200多元,对于酒店管理公司来说,除非是 小资化的情景酒店,否则肯定是平层更好出租的。”“如果是你出门在外住酒店,反正都是睡一晚,会特意选择复式房来住么?”该销售人员提到,LOFT 产品还会以日租的形式租给一些开PARTY聚会的人。“但其实开 PARTY 对房间耗损较大,对酒店公司来说也是不愿意做的。”

者更看重物业

由于外来人口有限,佛山公寓租金一直未有大提升。在记者走访的这些禅桂项目中,无论是单价1.1万元还是1.8万元,年多数只有4%~5%之间。但也有个别产品设计独特,如兆阳O立方的LOFT产品可以分别租给两个人,年可以达到6.6%。还有就是带返租的能稳定在5%以上,算是较有保证。

记者在安居客、58同城等网站上看到,佛山保利花园早期有LOFT公寓在出租,40多㎡租金也只有2300~2500元/月,而平层的租金一般为1800~2000元/㎡。按照桂城LOFT公寓均价1.5万元/㎡来算,年只有4.6%。但事实上除了现阶段能算出来的 , 客之所以出手的原因还包括看好 未来发展前景给公寓租金以及转卖带来的价值提升。

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