[摘要] “隔断房”，就是把每套正规居室人为地隔出更多单间来，向更多的人出租。隔断房户型小、租金低，为资金有限的职场新人及新市民解决居住问题，对于房东来说也是房屋出租率与租金收益双双提高的好办法。但另一方面，隔断房涉及房屋改建安全问题，又可能造成扰民，因此一直未能取得合法身份。
“隔断房”，就是把每套正规居室人为地隔出更多单间来，向更多的人出租。隔断房户型小、租金低，为资金有限的职场新人及新市民解决居住问题，对于房东来说也是房屋出租率与租金双双提高的好办法。但另一方面，隔断房涉及房屋改建安全问题，又可能造成扰民，因此一直未能取得合法身份。
直到不久前，住建部副部长陆克华在答记者问中表态，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。那么，这是否意味着隔断房合法化指日可待?对此专家表示，“按间出租”形式受认可是利好，将倒逼隔断房规范化，多方矛盾也可交由市场自身来调节，但监督、执行仍是难题。
房东三房变两套两居室，月租多千元
在佛山租房市场，隔断房已存在多年。早在2013年，房东罗月明便将其位于禅城的一套120㎡两居室老房子改成了隔断房。“客厅、厨房和两间卧室分别改成房间，再各自隔出卫生间，就变成四间套房了。”罗月明介绍道。
隔断房不光存在于祖庙路、绿景路、汾江路、南海大道等地段的旧小区，在一些楼龄较新的楼盘也逐渐出现。记者在安居客、58同城上都看到有不少此类房源。房东曾丽文便将魁奇路一套100㎡次新房，由三居室改造成两套独立的两居室。走进其中一间套房，布局一目了然——只见小客厅位于入口正中央，左侧分布开放式厨房与次卧，右侧是卫生间、主卧。主卧带落地飘窗，还可当小阳台用。
谈及改造隔断房的初衷，房东们的回答如出一辙——大户型太难出租了!但令房东们意外的是，改成隔断房后不仅很快就满租，整体月租还能增加不少。“原本老房子租金在1800~2000元，但改造后每间房租金600~800元，整体月租增加了700元左右。”罗月明介绍道。而曾丽文的房子因楼龄较新，每个独立两居室的租金就能达到2000~2500元/月不等，整体租金可达4000~4500元/月，相比改造前的租金高出1000~1500元。“在我们小区还有业主把100㎡改造成三套独立套间的，带卫生间、厨房，这种单套租金1000元出头，整体相对改造前也能高出几百块。”曾丽文介绍道。
租客虽有诸多不便，但胜在租金低
谁在租住隔断房?据住建部2015年对16个租房需求比较大的城市进行的一项调查显示，75%的租房者租住面积都在50㎡以下，证明小房子仍是租客们的心头好。但另一方面，市场上经济实惠的小户型房源少。这种情况下，租客大部分选择“求合租”，若希望有空间独立、功能完备的居所，则只能选择城中村自建房或旧小区里的隔断房。
朱慧原本住在合租房，但受不了舍友一个接一个地换，决定搬出来独居。朱慧首先锁定单身公寓，但高达1500元/月以上的租金把她吓跑了，转而寻找小区里的一室一厅户型。但好不容易找到一套，租金也要1300元/㎡。“之前也没想过一室一厅那么贵，都赶上我原来租的两房了。”后来，朱慧放低标准寻找单间，先后在玫瑰园、印象城、深村一带看了不少隔断房，租 金 在800~1100元/月。“虽然隔音差、没有阳台，厨房不敢用明火，但好歹算是一个人住了。”
房东罗月明也很是看好隔断房的出租前景，哪怕她正遭遇房子空置、每个套间平均降租100元/月的困境。“我想租出不去是受周边经济环境影响，而不是隔断房本身问题。我有朋友在城中村建隔断房，环境没我这里好，租金跟我一样，也还是很多人问租。相信小区旁边的商场开业后，我的房子又能很快出租了。”
矛盾存在安全、扰民问题，“合法化”应有条件
不过因近年佛山明令禁止，中介反应“隔断房”已比过去少了许多。“隔断房的改造不一定专业，一不小心打错墙，房屋的基础结构便会受影响，所以隔断房都无法通过审批备案。”家家顺一位中介人士表示。他同时指出，隔断房虽改造成本不高，但二次出售会受影响，业主仍需谨慎考虑。
另一方面，隔断房对周边住户带来干扰的案例也不少。在禅城垂虹七街便有一单位，改成隔断房后因长期造成噪音、人员冗杂等问题遭投诉，却因无法取证而难执法，终老邻居只能考虑搬家。网络上，对隔断房的反对声音也大多来自担心受干扰的周边住户。
为避免这些问题，南海大道某小区房东王玲玲请来专业装修团队“操刀”改造隔断房。据王玲玲介绍，这套房在改造上遵照原空间设计，保留承重墙，重新布局水电，配齐家具家电。在带有厨房的房间，还特意用趟门将起居室与厨卫隔开，避免厨卫区的异味干扰租客的生活品质。“我的房子在二楼，没有楼下住户投诉之忧。但保险起见，我还是跟物管签了合同，约定房屋的安全问题由我们自负，所以在改造上我们不敢马虎。”
不过，即使这样隔断房也无法合法身份。2014年《佛山市居住房屋出租管理实施细则》出台，更明确规定出租住房应当以原设计的房间为小出租单位，违规未整改的高罚3万元。当时，王玲玲便对这样“一刀切”的规定忿忿不平。“规范的原因不就是为安全吗?改造合格的隔断房，为什么不能出租呢?”
如今听说隔断房有望合法化，王玲玲表示“举双手双脚赞成”。不过，她认为还是需要前提条件。“希望能有严格的审核标准，或请第三方机构对隔断房进行鉴定，而不是随便就合法化。”而租客朱慧则表示自己无所谓隔断房是否合法，“关键是房东不要趁机涨租。”
业界观点
Q：落地可能性大吗? A：落地不难，难在监督执行
住建部鼓励“按间出租”的形式，并不代表不顾建筑安全，前提是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施。我认为隔断房合法化是个利好，它能进一步活跃租赁市场，适当降低毕业生、中低收入人群的租金负担。另一方面，隔断房早已存在，只是未经统一规管。合法化后将倒逼隔断房走向严格规范化。不过，目前政策落地并不难，难在于监督与执行。
Q：如何避免干扰周边住户?
A：交由物管、社会公德约束
这方面，政府很难从法文或条例的角度介入。从法律角度讲，每个业主都拥有自己房子的产权、使用权，房子用途只要不违法，其他业主甚至政府也没有权利干涉。因此这个问题的处理只能是从物业管理、社会公德方面去约束。
Q：会否增加出租屋空置率?
A：供需关系交由市场自身调节即可
隔断房合法化，确实有可能导致出租屋供应量的增加，但供求关系的平衡应当交由市场自身调节。当隔断房需求降低，房东也会自觉减少隔断房改建，无需担忧。从目前佛山中心城区租赁情况看，租房供需双方关系还是比较平衡的。
Q:会否影响小区的公共设施承载力?
A：电梯承载力影响大
隔断房增加，小区人员流动性增加，且大多为中低收入人群，居住人员构成势必受影响。但对公共设施承载力的影响还需看具体情况分析。比如停车位，租住隔断房的人群对停车位使用频率较低，所以影响不大。另外隔断房一般出现在比较旧的小区，这些小区本身的配套也有限。影响大的可能是电梯。需要加强对电梯的定期检修。
Q：所有房源都适合改建吗?
A：应综合租金及未来销售价值
不是，不光是从建筑结构去考虑。房东需警惕，改造隔断房虽然令短期租金提高，但房屋受损比较严重，销售价值也会大打折扣，从而影响二次销售。因此房东改造前需估量租金与房产未来出售价值的平衡。
——合富房地产经济研究院院长龙斌
网友观点
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@吴俊：既盘活了资产，又解决了低收入外来打工的住房难问题。
@Mh----AAAAA：安全么，不过高房价的产物下，是个不错的选择!
@张泓冰：支持，政府应该管得是标准，而不是房子的用途。
@流浪猪ZQ：关键是要开发小户型住宅，但不能就此鼓励群租。
@重新发现：严重损害其他住户的利益。
@平台不败：多建中小套型或宿舍才是正解，群租易引发社会矛盾。
@一家人：承重能符合建造标准吗?
@JY_远洋：试想：在一个10平米的隔断房间，租客怎么能够舒适、安全、便利?还要有防火分区、疏散通道、消防设施……
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