[摘要] 除上海外，近年中信地产在广州、深圳等地也多次挂牌转让核心地段成熟项目。业内人士认为，出让的项目虽有各自劣势，但比资产优化更深层的动力，或许出于中信地产和中信泰富地产业务的整合。
日前，中洲控股通过收购，全资拥有上海徐汇区“中信君廷名邸”的股权，在一系列操作中，原持股方中信信托、中信华南公司曾先后出让股权。
记者注意到，除上海外，近年中信地产在广州、深圳等地也多次挂牌转让核心地段成熟项目。
业内人士认为，出让的项目虽有各自劣势，但比资产优化更深层的动力，或许出于中信地产和中信泰富地产业务的整合。但至今中信地产系的整合没有明晰方案，在资源、财务、法律等障碍下，整合困难重重。
中信多次出让一线城市物业
5月18日晚间，中洲控股发布公告称，公司通过与君鑫集团和深圳信道投资对价7.17亿元购得上海“中信君廷名邸”项目100%的股权。据了解，项目已进行过多次增资和股权转让，而中信系在其中，牵连很深。
资料显示，上海中信华南公司原持有项目开发公司（上海盛博）51%的股权，并在后期转让给中信地产；2010年项目初期合股方广东君鑫将持有的49%股权转手中信信托。但终中信华南、中信信托和中信地产先后转让项目股权退出。
上海徐汇区，商品房均价6万~7万元/平方米的城市核心区域；“中信君廷名邸”，一座从2014年开始预售，如今已回款约6亿元的成熟项目，中信系却纷纷退出。
记者注意到，近年中信转让的核心城市成熟物业的不止上海中信君廷名邸。
去年10月，中信地产转让“中信西关海”项目100%股权，该项目是广州老城区主打一线江景的豪宅项目，均价2万元/平方米左右，目前总体去化率超6成。但企业年度审计报告显示，项目盈利较差，近年营业利润和净利润均为负值。
此前，中信华南也将持有的利安投资60%股权公开挂牌，转让完成后，中信从深圳南山红树湾区域的资源性豪宅项目“岸芷汀兰”完全退出。
记者在北京产权交易所看到，2012年深圳中信物业也公开转让了49%股权，2015年中信长春挂牌转让吉林宏大房地产90%股权。
在中信地产的多次转让中，记者发现，广州项目存在利润压力，深圳项目受低买高卖质疑，上海项目位置、户型、价格无法取得竞争力，项目本身或存资产劣势。
现在房地产市场里项目都不太好做，可能中信选择出让一些并非优质的项目，既能缓合资金压力，也能保持流动性投资优质资产。
但应该注意的是，若就上海市场来说，中信泰富的项目都卖得很好。其中不乏中信地产和中信泰富整合趋势下，优化资产的考虑。
中信地产系整合要跨几道坎
实际上，中信每次转让项目，都会引起业界对其缓解现金流、提前盈利、资产优化等各种意图的猜想，不过其中“业务整合”才是深层且符合趋势的一项。
2014年中信集团将2269亿元的中信股份注入中信泰富，实现在港整体上市之后，集团地产业务的整合，就一直备受业内关注。中信集团层面高层，也多次公开表示，上市完成后对中信地产和中信泰富旗下地产业务的整合。
对于整合的方向，中信集团董事长常振曾公开表示，中信地产将以住宅为主，中信泰富将以发展综合体及商业地产为主。
记者注意到，除中信地产和中信泰富的业务整合问题，坊间也时有传言，保利地产和保利置业也在酝酿重大重组，房企业务集中化、规模巨大化，是这一轮竞争中取胜的重要因素。
中信地产近年很多措施其实目的就是进行整合，优化和整理优质资产。
“从行业层面来看，开发商手上的存量资源，也必须进行出让、收购的重新整合，特别是相对零散的资源，沉淀资金能让其更好地投资优质资源。”张化东认为。
但中信内部业务划分盘根错节，宣称良久的整合计划，至今没有明晰的方案，整合之路并不简单。
在中信集团公布的业绩中，截至2013年底，中信地产土地储量为2090万平方米，净利润11.8亿元。中信泰富的地产业务则贡献了15.3亿港币的净利润，内地土地储量314万平方米，另有22万平方米投资物业。两个平台在规模和利润贡献率上，各有优势，相互吃下，都不容易。
“业务协同效应能否实现，尤其对于中信地产来说，近几年地产业务从上游退后至中游，所以后续地产板块能否提振，并非简单的业务拼凑就能实现的。”专家表示。
重要的问题是，中信进入房地产可能并非作为产业投资者，而是作为财务投资者的角色，中信地产和中信泰富要真正整合，谈何容易。
“在整个中信系中，除了开发，还有通过买地、股权投资等各种方式进入地产的，不同的资源会反映在不同的板块，反现在不同的二三级公司，而房地产是资源型行业，具有更多很好变现的土地储备，这种东西是各个板块都不会甘愿让出的。”专家指出，中信做地产不是做长期事业平台，而更多是短期、中期的金融投资行为，玩法不同，真正要整合会非常困难。
“中信系资源整合还要跨过一道坎，即人员变动和调整涉及的利益分配。”严跃进说。人事之外，财务、法律等各方面的制约，都是中信泰富和中信地产之间姻缘的障碍。
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