[摘要] 3月17日午间，作为内地在港上市房地产公司十强之一的远洋地产向联交所提交了2014年业绩报告，营业额为388.96亿元，相较于 2013年310.99亿元，增幅达25%。
3月17日午间，作为内地在港上市房地产公司十强之一的远洋地产向联交所提交了2014年业绩报告，营业额为388.96亿元，相较于 2013年310.99亿元，增幅达25%；本公司拥有人应占溢利（注：就是说2014年赚了多少钱）45.97亿元，2013年则为40.75亿元，同比增长13%。
远洋地产总裁李明表示，2015年已安排的可售货量为730亿元，目标销售额较去年增长5%。这个增长幅度，高还是低，相信投资者自有判断。
另外，地产与金融类公众号《地产金融视界》时间注意到，截止2014年12月31日，远洋地产的总贷款额度高达456.04亿元，是其现金资源总额的2.79倍，这致使已付或应计的总利息开支为31.64亿元；而2014年远洋地产也就赚了45.97亿元，这意味着，远洋地产一年为贷款而支出的利息占其盈利水平的近70%。
远洋地产总裁李明指出，现时公司境内及境外债务占比分别为60%和40%，达到预期的结构调整，未来会研究境内融资，惟规模不会太大。《地产金融视界》实在忍不住想说，现在远洋地产的贷款规模并不小！
401亿协议销售额：得益于一二线城市
与保利地产一样，2014年远洋地产之所以在业绩上“逆势上涨”，主要得益于一二线城市。
2014年，远洋地产协议销售额达401.42亿元，较2013年同期358.18亿元，增长约12%；远洋地产方面称，主要是由于售出“可售楼面面积”上升所致。
想必不少投资者，与小编一样，不知道协议销售额到底和营业额有啥区别呢？房地产金融资深评论人黄立冲向《地产金融视界》表示，协议销售额是当前已经签订合同的销售额，即合同销售额，但由于没有交房，在财务上不能确认销售，只有在拿到房产证或交房后才能却认为销售，一般会延迟1年到一年半。
也就是说，协议销售额与合同销售额是一个概念，只不过表述不同而已，条件满足之后，就可以却确认为营业额了。
远洋地产方面称，由于2014年有较多的贡献来自一二线城市，因为不包括车位销售，平均销售价格上升4%至1.46万元/平方米，2013年则为1.41万元/平方米。
《地产金融视界》为投资者选取几个案例，北京（楼盘）远洋·万和公馆和万和城的平均销售价格分别为6.1万元/平方米和5.33万元/平方米，北京远洋·LA VIE平均销售价格则为7.21万元/平方米。
下次若是有谁说北京房价普遍下降了，你就可以拿这些数据去反驳他，“骂他个狗血喷头”，这些数据都来自远洋地产在联交所发布的公告，真实性是负有法律责任的。
远洋地产2014年营业额为388.96亿元，其中作为总部的北京贡献了110.57亿元，占比28%（注：2013年占比为31%，有下滑趋势）；大连、天津、杭州及中山贡献的营业额为193.51亿元，占总营业额约50%。
仔细看一下，上述几个城市都是一二线城市，但北京地区营业额占比有下滑趋势，这是值得警惕的。
李明表示，公司去年新增780万平方米土地储备，一、二线城市占比高达95%，未来会继续侧重发展一、二线城市。
在津储备土地497万平米：房价下降概率大
2014年底远洋地产的土地储备为1988万平方米，相比于2013年2135.3万平方米，减少7%。
《地产金融视界》粗略统计一下，远洋地产在北京和天津的土地储备分别为286.9万和496.9万平方米，大连、沈阳和长春的土地储备共计562万平方米，上海、杭州、黄山、青岛和武汉的土地储备共计286万平方米，中山、深圳、海口、重庆和成都的土地储备共计356.2万平方米。
目前，远洋地产在天津储备的土地多，占其土地储备总量近25%。上海易居房地产研究院发布2015年2月库存报告显示，从35个城市的具体数值看，作为二线城市的天津去化速度相对慢，已从2015年1月的27.5个月上升到29.3个月，说明去库存压力仍然较大。
上述报告指出，天津等五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。
在房价方面，李明预计一线城市今年升10%，二线城市有升有跌，而三、四线城市房价则因库存大而继续下跌。
但李明并没有提到，远洋地产重仓持有土地储备的天津，未来房价是走高呢，还是走低呢？
地产与金融类公众号《地产金融视界》时间从远洋地产发布的公告中梳理出来，天津远洋城、远洋新干线、远洋·万和城、远洋风景和红熙郡的平均销售价格分别为9000元、6600元、1.25万元、1.16万元和7600元每平方米。与北京远洋项目相比，差距都是万元甚至五六万元。
有业内人士认为，不同城市间房地产价格分化将更加明显，2015年一线城市房价仍将保持稳定，或有小幅上涨；消化周期较低、供求相对平衡的二三线城市，房价存在上涨空间；但部分供过于求、存量显著高企的二三线城市仍将延续以价换量的市场主旋律。
知名房地产业内人士严跃进告诉《地产金融视界》，2015年对于一些“三缺”的城市，即缺产业、缺人口、缺资金的城市，整个去库存速度会比较慢，这会拖累此类城市楼市复苏的节奏，总体上会呈现一种不温不火的态势，即难以有火热成交的场面，甚至在维护城市投资环境方面将面临更大的成本。
远洋地产：2014年底总贷款达456亿元
截止2014年12月31日，远洋地产的现金资源总额，说白了，就是现金及现金等价物，以及受限制银行存款，达163.36亿元。
看到这儿，估计有的投资者会觉得这家企业真富啊，坐拥100多亿的“真金白银”，还怕啥啊！可是你不知道，远洋地产可能不是真“富”而是真“负”
《地产金融视界》注意到，截止2014年12月31日，远洋地产的总贷款额度高达456.04亿元，相较于2013年352.95亿元，同比上涨29%。这意味着，远洋地产的总贷款额是其现金资源总额的2.79倍。
上述高达456.04亿元的贷款，一年内到期的有111.67亿元，就是2015年底之前就得偿还；一到两年内到期的有91.17亿元，晚2016年底前还；两年到五年内到期的有205.85亿元，2019年底为截止日期；五年以上到期的有47.35亿元。
也就是说，2015年将是远洋地产集中偿还贷款的一年。但远洋地产似乎并不害怕，自称还有尚未使用的授信额度约515.8亿元，可确保财务稳健。
李明表示，公司（远洋地产）负债仍属行业较低水平。《地产金融视界》听了李明这句话，真想建议他应该这样告诉投资者：“远洋地产负债低，你信不信，我反正是信了！”
“2015年楼市走向会继续显露市场分化的特征，但绝大多数城市将有一个回暖态势，这和目前宏观经济基本面改善、楼市各类刺激政策效应的释放是有关系的。”严跃进也确实向《地产金融视界》表示，实际情况是，随着各大城市去库存速度的加快，以及当地银行信贷政策趋于宽松，市场成交量容易抬升。
但也有业内人士坦言，远洋地产不少土地储备都集中在天津这样高库存、消化周期长、房价下降概率较大的城市，2015年销售前景并不是那么乐观；且银行等金融机构都是“锦上添花”，很少会“雪中送炭”，一旦自身业绩恶化，授信额度将面临“缩水”的可能。
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