[摘要] 7月24日上午，地产股久旱逢甘霖，应声大涨，只因有消息称，从8月1日起，农业银行在上海地区对200万元以上首套房贷款利率实行95折优惠。
核心提示：
7月24日上午，地产股久旱逢甘霖，应声大涨，只因有消息称，从8月1日起，农业银行在上海地区对200万元以上首套房贷款利率实行95折优惠。值得注意的是，中金公司随即发表研究报告称，四大行上海按揭全面95折，但这马上被证实为纯属“谣言”。持续了近一年的房贷紧缩政策，被视为制约需求释放，是销售萎缩的重要原因。
最近，房贷政策尤其是关于首套房贷利率的传言特别多。看多派极力寻找房贷松动的蛛丝马迹，认为针对首套房贷利率优惠及支持的政策，有可能在下半年出台；但也有看空派预测信贷政策依然偏紧……房贷到底松没松，顺德房贷利率情况如何？未来房贷政策又将何去何从？本期，珠江商报记者对顺德房贷利率情况进行大搜查，走访各大楼盘实况，并采访业内专家把脉后市走势。
顺德调查
放款时间普遍加快
房贷利率暂无优惠
上周五，有媒体报道称，从今天起，农业银行对上海的商业贷款金额200万元以上的首套房贷利率实行95折优惠。对此，有业内专家指出，无论是限购还是信贷，只要上海松动，一线城市的平衡就会被打破。这就是农行上海房贷变化曲线备受关注的内在原因。而据记者调查了解，顺德房贷利率目前依旧坚挺，普遍执行基本利率上浮5%~15%，较明显的变化是，央行“喊话”后银行放款速度有所加快，部分曾停贷的银行重启房贷业务。
暂未跟风降价 有银行还涨价
对比农业银行上海分行首套房贷利率的“降价”，其他城市暂无跟风行为，包括顺德也是“按兵不动”，只称目前额度尚算充裕。顺德其他银行相关业务人员均表示，目前没有总行、分行层面政策有明确的松动，今年以来，个人住房商贷总体偏紧。
7月29日，珠江商报记者调查发现，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、顺德农商银行执行基准利率上浮5%~15%，这与今年年初的房贷利率情况基本一致。但建设银行则从之前的上浮10%上调至15%，其工作人员表示，如果申请房贷客户的亲戚朋友在该行存钱，存进贷款额度的2倍，则存款利息上浮10%，而客户的房贷利率可为基准利率上浮10%。
融360监测数据显示，7月佛山房贷依然紧张。目前，首套房利率为汇丰银行的9.6折，其次是民生银行的基准利率，交通银行利率上浮8%也还算优惠。但相对较优惠的银行对客户资质的要求也比较严格，有些银行更是只做合作楼盘，具体利率依据银行和楼盘的协议来定。
而二手房方面情况更不乐观，汇丰银行楼龄做到10年，且需成交价在100万元以上才能做到10年，贷款年限只能贷20年。交通银行、华夏银行和广发银行不做二手房贷款，农业银行也表示二手房额度紧张，放款需要等，工商银行二手房利率需要上浮12%，建设银行二手房只能做公积金贷款。因此，融360建议，对于买二手房的用户，希望在购房之前对各银行对待二手房的政策做细致的了解。如果是自行成交的房子更要注意，一旦房子不符合可以做二手房银行的要求，找中介帮忙做贷款，以免到时候贷款办不下来。
放款时间虽提速 但银行仍很强势
事实上，今年以来，监管部门已经多次喊话要求商业银行支持房贷。5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员也表态，要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。
在监管部门的一次次喊话后，房贷市场紧张情况较去年有所缓解。今年年初，顺德部分银行暂停首套房贷业务，包括平安银行、招商银行、广发银行和邮政储蓄银行。但央行“喊话”后，招商银行和邮政储蓄银行均重启房贷业务，而且各大银行放款时间逐渐恢复正常。
据珠江商报记者走访楼盘发现，在客户信用情况良好的情况下，目前银行放款时间平均提速至50天左右，对比年初的短则3个月，长则半年以上有较大改善。但也有陈村某楼盘销售人员称，央行喊话后，放款时间依旧很慢。此外，银行对于开发商也提出“霸王条款”，例如，发展商的客户A在X银行做按揭，银行要求5年内若A断供，银行有权从发展商的账户划走A余下未还的款项。在没有其他银行可选的情况下，开发商表示只能无奈接受。
房贷走势
救市or压市？
信贷政策被视为影响楼市成交的最重要因素，“限贷”比“限购”更具杀伤力。最近，有关房贷利率的传言风声四起，业界因而都在揣测下半年房贷政策走势，尤其关注首套房房贷利率是否松动。有专业研究机构称，未来信贷依然紧缩，银行资金成本越来越高，前几年普遍存在的85折房贷利率，已基本“后会无期”。
但也有看多派寻找房贷松动的蛛丝马迹，认为市场会逐渐好过一些，总体将缓慢回暖。
毫无疑问，首套房贷利率是否松动俨然成为拯救或压垮楼市的那棵稻草。目前楼市正处于微妙的弱平衡状态。半年多的调整，虽然成交量大幅下滑，但至今没有一家前20强的房企在范围内掀起降价战。因此，新房的跌幅比较有限。此时，一棵稻草的力量都将改变天平的刻度，我们将持续关注房贷政策的变化。
看多派：楼市随之回暖
方圆地产首席分析师邓浩志：
首贷放松了，市场会好过许多
国务院常务会议第八点：“引导商业银行纠正单纯逐利”，这意味着针对首套房贷利率优惠及支持的政策，有可能在下半年出台。而目前房贷紧张是整个市场资金紧张的一个重要原因，首贷放松了，市场会好过许多。
预计在李总理的表态和央行指挥棒下，四大行会逐步在对首套房贷有所放松，受惠的主力应该是一二线城市，而楼市资金紧张的局面应该会有所缓解。配合各地放开限购等扶持政策，加上微刺激后的经济复苏，下半年楼市开始回暖，谨慎看好。
佛山合富辉煌副总经理陈熹：
下半年顺德首套房贷会松动
目前关于房地产政策的传言很多，基本上趋势是“松动”，因为房地产是支柱产业，对于经济的影响很大。由于之前很长一段时间的限购和限贷，房地产市场进入一个多问题的阶段，再不放开，房地产可能会出现大面积资金短缺的局面。并且，首套购房者本来就不是调控的对象，在限贷的过程中，这一部分购房者是被误伤的，因此首套房贷放开是大势所趋。
在目前整体政策松开的趋势下，相信下半年顺德会跟进放松首套房贷，届时将刺激市场需求，对市场成交起到促进作用。
看空派：房贷利率下调乏力
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：
利率市场化下，房贷利率优惠不可持续
9成以上的购房者都要靠房贷支持才能买房，因此房贷如果能恢复正常放款已经是对楼市莫大的帮助。但是，如果要银行回到房贷利率优惠的时代则不太现实。在利率市场化的大环境下，凭什么要求银行选择回款周期长、利润相对较小的业务？实际上，下半年整个贷款额度规模是宽松的，甚至超过2008年的水平。比如，开发贷放松趋势明显，因为这个可以上浮，银行有利可图，而且一般需要1~3年就可以回笼资金。
因此，光靠目前这种“喊话”式的要求是没有实际作用的。建议给予购房者首套房贷款利率稳定的优惠，而利差应该由国家财政补贴，从而为购房者提供便利。
王秋凤：
信贷政策保持紧缩将成大概率事件
房地产资金流动性难有大改善，资金偏紧依然是下半年的难题。虽然，最近关于房贷松动的呼声渐高，但银根放松机会不大，仅仅比上半年好一点。中央对此将会以“微调”为主，此前央行实施了两次定向准降为符合条件的商业银行释放2000 亿元左右的资金。但是这些资金不会直接针对房地产，更多于偏向农业、集体经济领域，流向房地产的比例不大。
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