[摘要] 2011年3月18日，佛山版楼市“限购令”出炉，佛山也成为继广深之后，省内第三个开展楼市限购的城市，并被认为拉开了省内二线城市限购的序幕。一纸限购令，影响着佛山的方方面面，包括与房地产相关的行业发展等，当然最直接影响的是佛山楼市和购房者。
限购3周年，佛山楼价涨价势头得到控制，但市民想要买到心水的房依然不易。
佛山限购3周年了。
限购三年，你买到了心水的房子了吗？
2011年3月18日，佛山版楼市“限购令”出炉，佛山也成为继广深之后，省内第三个开展楼市限购的城市，并被认为拉开了省内二线城市限购的序幕。一纸限购令，影响着佛山的方方面面，包括与房地产相关的行业发展等，当然最直接影响的是佛山楼市和购房者。
犹记得“限购令”出台后，有地产人用“地震”一词，形容听到限购消息后的心情；也有人担心楼市限购，给佛山与房地产相关的陶瓷、五金、家电等传统行业造成造成影响……当然，对于成千上万资金不充裕的普通市民而言，“限购令”是否有助他们实现购房梦，才是他们最关注的，也是这项民生政策的初衷和落脚点。
如今，楼市“限购令”即将满三周岁。这项政策是否起到了“打击投资投机性购房、抑制楼价过快增长、率先满足购房者需求”的作用，也到了一个可以观察和总结的节点。我们通过梳理三年各项数据、采访购房者及专业人士，试图解答这些问题。
限购这三年，佛山楼价还在涨吗？
楼价是影响购房者的最核心要素，楼价太高即便有购房者资格，也买不起房。实际上，三年前开展楼市限购，主要是因为楼价上涨太快。2011年3月18日起执行的佛山版楼市“限购令”，也像其他城市一样，重点限定了楼价的增幅范围：要求当年楼价增幅必须定于当年GDP增幅。
从官方公布的数据来看，过去三年佛山圆满完成了楼价限购任务。根据2012年政府工作报告，2011年预计完成生产总值6600亿元，增长12%，当年新建住宅成交均价为8170.19元/平方米，同比增幅9.69%，低于GDP增幅。2012年，在全市GDP实现8.2%增长的同时，一手楼价同比下滑了6.55%。2013年全市GDP增长10%，一手楼价同比增幅8.06%。
对比三年数据可以发现，2011年是GDP增幅和楼价增幅的一年，2012年则是两个数值增幅的一年。到了2013年，一手楼价冲上三年来的至高点，为8250.06元/平方米，GDP增幅也回归平稳。
限购年
叫价坚挺成交量降 楼市波动不大
2011年限购政策出台后，开发商叫价依然坚挺，当年还推出了不少高端楼盘拉高均价，使得佛山楼价由“7”字头跃至“8”字头。不过，限购后住房成交量渐现“疲软”，佛山楼市2011年虽然以633.89万平方米的成交面积位列广东省前三甲，但同比2010年下降19%，而且2011年下半年的成交对比上半年锐减近半。
据了解，当年楼市波动不大，高成交价弥补了成交量的不足，开发商投资的地产项目基本仍在运作。
限购第二年
威力大显 亲民价楼盘多
到了第二年，限购政策威力大显。佛山和的楼市限购，使得楼市成交量减少，佛山的陶瓷、家电、纺织、五金建材等与房地产相关的传统产业，启动了大规模的产业升级，通过途径补充企业营收。
而眼看着限购松绑无望，开发商面对现实不再“死磕”，而是积极调整产品和营销策略，中小户型产品大增，品牌开发商率先启动“以价换量”，亲民的楼价吸引大量刚需购房者入市。从当年4月份开始，月均成交在65万平方米左右，2012年成交面积也同比2011年增长6.02%。由于整体楼价不高，在成交量增长的情况下，当年成交金额基本与2011年持平。
限购第三年
购买力集中释放 GDP平稳着陆
2013年，经过了限购后的冰冻期，佛山在这一年迎来了购买力的集中释放。据住建部门公布的数据，当年佛山新房成交量价齐增，总成交额和面积增幅都在两成以上，是三年里增幅的一年。本地地产界人士认为，经过2013年的持续升温，今年佛山楼市应该会有所冷却，预计交易量难现去年火爆。
同时，部分企业经营困境也在缓解，佛山民企通过各种途径和渠道开展产业升级，GDP增幅平稳着陆。
三年楼市数据：
2011年的一手楼
均价：8170.19元/平方米，同比增幅9.69%；2011年成交面积633.89万平方米，同比增幅-18.87%；成交金额约518亿元，同比增幅-11.01%。
2012年的一手楼
均价7634.95元/平方米，同比增幅-6.55%；成交面积为672.03万平方米，同比增幅6.02%；成交金额约513亿元，同比增幅-0.93%。
2013年佛山一手楼
均价8250.06元/平方米，同比增幅8.06%；该年度成交面积807.92万平方米，同比增幅20.22%；成交金额约666.5亿元，同比增幅29.91%。
限购这三年，市民买房容易了吗？
关键词：购房成本
购房成本降低
拥有房产时间缩短
楼市限购的初衷和落脚点，是把投机型购房者挤出市场，让资金不充裕、之前在购房者市场上不占优势的普通市民更好实现购房梦。这一初衷是否实现了？
我们假定有一套可满足大部分家庭使用的100平方米的房子，并提取官方公布的城镇居民人均可支配收入、当年一手楼成交均价，核算单个居民需花多长时间买下这套房子。结果是，2011年需花26.6年。在2012年和2013年，这一数字则分别为22.1年和21.7年，呈现明显下降趋势。也就是说，如果排除城镇居民收入不及平均水平、其他生活支出、房地产本身的波动等因素，限购三年里居民拥有房产的时间在逐年下降。
记者在统计中发现了一个有趣的情况：2012年虽然是房价和GDP波动的一年，但城镇居民人均可支配收入上涨12.6%，使得买房需要的年数从26年多“锐减”为22.1年。然而随着2013年房价反弹，买房所需年数缩减幅度较小。
此外，三年中，城镇居民人均可支配收入保持了10%以上的增幅，均打败了房价的上涨幅度，显示排除其他因素外的购房成本也在逐年下降。
关键词：房贷
首套房贷逐渐收紧 打折难觅
大部分银行比基准利率上浮5%~10%
房贷是购房成本和楼市政策的重要组成部分。由于刚需购房者多半需要办理房贷。这三年里，多次调整房贷政策，房贷基准利率和首套房贷利率优惠多有变化，后者基本上呈逐渐收紧的趋势。
记者注意到，从2011年3月18日佛山楼市“限购令”执行至今，房贷基本利率先后经历了四次调整，分别是2011年4月6日、7月7日，2012年6月8日和7月6日。在这个过程中，5~30年商业贷款年利率从6.60%先后变动为6.80%、7.05%、6.80%和6.55%。
从整体而言，首套房贷利率优惠不断缩水。在2011年，首套房贷利率可有七折优惠；2012年，8.5折优惠是普遍现象；然而，从2013年3月1日“新国五条”出台，再加上种种情况，银行贷款额度吃紧，利率优惠也基本消失，打折难觅，多数银行甚至上调首套房贷利率幅度，有些执行基准利率，大部分银行首套房贷利率要比基准利率上浮5%~10%。
利率收紧买房还款有变化
贷款70万
2013年每月多还金额高于收入增长额
利率优惠消失，意味着什么呢？假如市民购买一套价值100万元的房子（首套房），首付三成，按揭70万元，分20年还清，采用等额本息还款法。那么，在2011年七折优惠时，以基准利率7.05%计算，其还款总额为110.27万元，月均还款4594.59元。
在2012年8.5折优惠时，以6.55%的基准利率计算，其还款总额为116.21万元，月均还款4841.94元。
如今，以银行利率上浮5%计算，贷款同样金额，采用同样的还款方法，其还款总额已经上涨为129.02万元，月均还款则达到5375.74元。相较2011年七折优惠时，每月需多交给银行781.15元。
比较可以发现，随着利率收紧，还款总额和月均还款额都在增加。比如，2013年还款总额比2012年增加了13万元，月均增加534元。当然，如果贷款额度增多、利率差加大，还款差距还会加大，反之则缩小。
另外，我们计算城镇居民人均可支配收入发现，2013年相比2011年增长7322元，除以12个月份，每月可支配收入仅增加610.17元。也就是说，增加的人均收入无法抵消因房贷变化带来的还款增加额。
利率优惠意义重大，但难以捉摸。据记者了解，不同银行贷款利率优惠幅度差别较大，而银行在与不同楼盘合作时房贷政策也有很大差别。工商银行佛山支行一位工作人员介绍说：“房贷优惠按时间、地点都会调整，说不定现在有，下周就没了，而公司与不同楼盘合作的优惠措施也未必相同。”
业内人士说法
限购调控楼价效果明显
楼市限购三年，合富辉煌佛山公司执行董事、副总经理李慰认为对佛山的影响是存在的，“从房价来看，房价增长的空间被压制了，从房价调控的角度来看是很有效的。”
对于刚需购房者，李慰表示限购政策有一定帮助。如果加大市场供应量，让刚需购房者有更多选择，整个佛山楼市会更加平。李慰表示，现在房贷收紧，首套房首期要付三成，购房者有一定压力，可考虑首套房首付仍降至20%，通过这种方式来扶持刚需。
同时，“限购可以进行一些改良。”李慰认为，为了吸纳更多人才来佛山发展，在限购政策不改变的情况下，可以做一些调整，比如广佛之间的置业需求可以进一步放松；一定层次的人才如果来佛山发展，应该开放职业绿色通道。此外，在佛山不同区域限购可以考虑差异化，比如房价上涨压力的地方可以进行限购，但是房价还在成长中的区域可以适度放松。
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