远郊楼盘大肆抢客背后的冷思考 价低就是一切?

新快报  2013-07-03 10:54

[摘要] 在限签、限价、限购多重政策夹击下，除了市区刚需盘发力之外，位于远郊的都市外围大盘也积极抢客。如近期清远和花都交界的大盘中国美林湖同时签约了四个中介代理公司，并在市内天河、白云等地设立了四个销售点，瞄准在市区买不起房的刚需买家和小型投资客。

在限签、限价、限购多重政策夹击下，除了市区刚需盘发力之外，位于远郊的都市外围大盘也积极抢客。如近期清远和花都交界的大盘中国美林湖同时签约了四个中介代理公司，并在市内天河、白云等地设立了四个销售点，瞄准在市区买不起房的刚需买家和小型投资客。

业内人士指出，距离市中心超过五六十公里、只有自驾车才能便捷到达的外围楼盘，对于刚需买家来说并不适合作为居所，对于投资买家来说，物业的前景一般，更是可遇不可求。

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居住成本高开车往返一趟142元

近期，几个位于清远的外围郊区大盘在穗推广，吸引买家北上置业，其中一个名为“阳光100芒果town”的楼盘更是创造了开盘600套房“日光”的轰动场面，而另一个占地超过一万亩的大盘中国美林湖则高调签约多达四家代理商，分别在市内的美林饰品中心、宏发广场、以太广场和新市好又多开设了四个销售点。该楼盘未来将推出3000多套洋房，这些洋房主要销售对象是广州的买家。

记者体验得知，从天河体育中心到中国美林湖的距离超过65公里，自驾车走广清高速再经山前大道到达楼盘超过一。不仅往返市区的时间成本高，自驾车往返的费用也不低，有觉得日常往返费用太高的业主吐槽：“油费贵、过路费贵。正常情况下，往返油费需要100元，往返过桥费需要42元。”楼盘目前只在天河潭村地铁口设楼巴点，每天班次非常少，从天河出发的楼巴只有四班，上午8点，最晚下午3点，从楼盘出发的楼巴班次也差不多，一班车是9点30分。在市区上班的白领，想靠楼巴作为交通工具上落班是不现实的。

楼盘之所以能吸引广州的自用买家置业，最主要的原因就是价格便宜。记者了解到，目前清远针对广州客在售的几个楼盘，阳光100芒果town、北部万科城均价都为4500元/平方米左右，恒大银湖城的售价约5000元/平方米，中国美林湖新一期洋房的售价较高，“吹风价”为7500-8000元/平方米。一位熟悉郊区大盘操作的业内人士告诉记者：“这样的价格只有市区楼盘的四分之一，五分之一，对于广州的买家来说，楼盘30万元/套起的广告宣传真是颇有吸引力，其实目前清远楼价也就这个水平，但对于看惯高楼价的广州买家来说，显得价格落差很大。”

吐槽

业主：常住折腾不起，无奈回市区租房住

很多购买婚房的买家，为了摆脱“裸婚”之名，最后只能选择到能负担得起的外围楼盘置业，但购房后，居住目的却未能实现。

凌女士是一名80后母亲，她和老公都是大学毕业后从外地来到广州发展的新广州人。几年前，她把自己的婚房定在了某清远大盘。几年来，这套房更像是一家三口周末的度假房，作为居所的愿望一直未能实现。“我有自己的房子，不是不得已真的不想租房。小区经过几年的发展，目前成熟了很多，不过常住这里，还是不太现实。”凌女士说。在儿子上幼儿园前，凌女士在清远的家住了一段时间，那段时间在市区上班，每天往返十分不方便，由于上班路途太遥远，她不得不放弃工作，暂时在家全职带孩子。几年后，孩子要上幼儿园了，凌女士要将孩子送回广州上学，自己也好重新找工作，一家三口不得不在广州租房，周末再回到清远的家。“像我们每周往返两个家挺累的。如果可以重新选择，我会选择市区买一套二手小房，而不要郊区舒适大房。”凌女士说。

据了解，部分城市外围楼盘通常周边没什么配套，业主日常所需基本靠楼盘配套来解决。如位于山前大道的楼盘中国美林湖，楼盘周边均是农田、花木场，小区面积非常大，无论到会所消费还是到主题公园休闲，都要自驾车才方便。

业内人士指出，居所应该是指都市人购置的、为了家庭长期居住而非投资或者休闲的居所。楼盘的位置，与城区的距离、城市机能的强弱，直接决定了是否具备居所的资格。作为以居住为主的居所，不能离市中心太远，必须充分满足居所“生活、工作两便利”的要求。

“小区的生态环境是一流，但不开车去哪里都不方便，这就是郊区大盘无奈的现状。”一位业主对记者说。

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投资风险大不易出租套现难

记者了解到，在远郊楼盘的销售现场，除了刚需买家外，还有投资型买家。近年，楼价涨幅让人心动，不仅有资金的上市公司投资房地产，有实力的富豪投资房地产，手头有点闲钱的平头百姓也想投资房地产。对于一般人而言，市区动辄几百万元的房子和手头仅有的几十万元比起来小巫见大巫，很多人会被外围大盘几十万一套的洋房吸引。

业内人士提醒投资这类房子的买家，购房后谁来接手，是每一个市民出手前都要想清楚的问题。“无数例子说明，无论开盘时如何火爆，买家购买物业后一段很长的时间内都会发现物业的潜力一般，一方面楼盘投资的买家多了，会缺乏居住氛围，放盘的二手房会大量出现，另一方面，大盘后续不断推出的一手房也是二手房强有力的竞争对手。只有楼盘到了开发尾声，一手楼供应不再庞大，入住业主积累到一定数量的情况下，二手房才会有市场。外围大盘动辄几千亩甚至上万亩，等到楼盘开发完毕，业主要守上几年甚至超过十年。此外，远郊大盘的往往是个传说。所以买家投资外围大盘的洋房，除了坐等房子将房子出售获利，其间大多不会有租金。

如花都和清远交界的某大盘，楼盘去年底在售的一手洋房价格5000元/平方米，目前二手洋房只能以“4字头”到“5字头”的价格放盘，未来一手房的供应还源源不断，二手房不仅卖不起价，更难找买家。即使是比较稀缺的别墅产品，潜力也不见得高。如中国美林湖，楼盘2010年联排别墅的一手价格在1.1万元/平方米左右，而目前联排别墅的二手价格在9000-11000元/平方米。专家指出，目前的买家往往不是为了纯粹拥有物业而到外围的郊区大盘置业，兼有居住、投资等功能，因此置业前必须三思。

观点

专家：随时能租售的物业才值得投资

是否远郊大盘不值得小投资者投资？投资专家建议，手头资金不多的小型投资者切忌贪便宜，贪便宜是投资大忌。

有过市区房和远郊房两次投资经验的高小姐告诉记者，2005年她在越秀区买了一套45平方米的一房一厅单位自住，当时该房价格只要22万元。2006年她在增城新塘以约4000多元/平方米的价格购买了一套洋房用于投资。2007年，高小姐结婚住进夫家，将越秀区小房子出租。由于该房子地段非常好，当时带家电一月能租到1700元。同时，她在郊区的物业在收楼后也打算出租，但即使以1000元/月的地价放租，也无人问津。2010年，广州的限购政策出台前，高小姐想在市区再买一套房子，因此想将远郊的洋房卖掉回笼资金。她到中介咨询后得知，楼盘在售一手洋房的价格为5000多元/平方米，不到千元，而且乏人问津。

更重要的是，这套房子放盘后一直无人看房。2012年底，市区楼盘出现一波打折潮，高小姐很想在市区买房，却苦于资金无法套现。最后咬咬牙，她以当初购房的原价将洋房转让给自己的朋友，才拿回资金重新购房。高小姐说：“购房投资房价有升有跌，不过市区的房子更加抗跌，即使不做短线投资也能出租做长线，不会亏。而远郊楼盘难转手，即使业主想放租也不容易，投资回报不划算。”

所以说，对于投资经验不足的市民而言，随时能出租、随时能出售套现的房子才值得投资。

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