[摘要] 楼市调控新政下，写字楼投资前景看好。今年以来，佛山写字楼整体供应呈现爆发性增长，投资客也活跃了很多，近日更有一批优质写字楼集中面市，为市民提供多种选择。然而，有业内人士认为，佛山新推的写字楼多是“高、大、豪”，适宜中小企业的写字楼产品处于空白。
写字楼产品差距将会越来越小，写字楼之间的竞争，更多的是拼区域发展前景、服务品质等。
优质写字楼集中面市，经济适用写字楼商机凸现
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业内：●佛山写字楼发展处于起步阶段 ●硬件上去了，软件配套待加强
楼市调控新政下，写字楼投资前景看好。今年以来，佛山写字楼整体供应呈现爆发性增长，投资客也活跃了很多，近日更有一批优质写字楼集中面市，为市民提供多种选择。然而，有业内人士认为，佛山新推的写字楼多是“高、大、豪”，适宜中小企业的写字楼产品处于空白。未来激烈的市场竞争中，写字楼市场将不仅仅是比拼硬件，更将比拼实实在在的服务。
现状
库存多新增供应多
佛山一批优质写字楼将集中面市。记者粗略统计，不少于6个开发商集中推货。如禅城绿地中心“220米5A超甲级商务地标”写字楼正在热销，碧桂园城市花园20层1100㎡写字楼即将上市，保利东湾写字楼二期将开售，南海万科广场写字楼将面市，位于季华东路的全新超甲级写字楼佛山市电力科技产业中心预计5月底6月初开售……根据高力国际统计数据显示，截至2012年，佛山写字楼库存量为104万㎡。未来三年佛山写字楼将会迎来大批量新增供应，总计约为320万㎡。
“优质写字楼集中面市，很大一部分原因是，现在卖的写字楼是两三年前盖的，不是突然盖的。这些写字楼主要集中在佛山中轴线上，如季华路-岭南大道上。现在仅仅是刚开始，处于起步阶段。未来写字楼逐步增多。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克说。合富辉煌佛山公司副总经理黄保华认为：“井喷不是突然发生。之前像季华路就已经出现很多商务写字楼了，这只是一个阶段性的供应上市，也是比较好的入市时机。”
写字楼多是“高大豪”
据悉，早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直低位运行。2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年。卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结。
现在，写字楼建筑高度越来越“高”了，如保利东湾248米超高写字楼，禅城绿地中心220米超高甲级商务地标；写字楼产品面积越来越“大”了，如碧桂园城市花园即将推出其最后一栋写字楼产品，该产品整层约1100㎡，共20层上市，客户要买就得买一整层1100㎡，大客户才有实力拥有；写字楼也越来越“豪”了，这些超甲级写字楼不仅有豪华外立面，更有豪华装修等。“随着佛山的产业转型和改造，很多企业对高品质写字楼需求扩大。”黄保华说，“现在的写字楼硬件都做得非常不错。”
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瓶颈 中小企难觅“容身地”
近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速，给予写字楼市场更大和更高的发展空间，伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到80-100元/㎡/月的水平，这让佛山市数以万计的中小企业被昂贵的租金挡在了楼外。
领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇一针见血地指出，佛山的写字楼目前存在一个结构性问题。佛山目前除了“高、大、豪”型等只能靠大型企业支撑的写字楼多外，产业型写字楼也多，但产业型写字楼往往处于工业园区、偏郊区。唯独面向中小型企业的写字楼市场却是空白。“实际上，佛山中小企业数量多，SOHO、创意型企业较多。中小企业缺形象、人才、资金、交流、法律、融资等。”李华宇说，假如写字楼能够降低身价，瞄准庞大的中小企业群落，“写字楼经济”就有诱人的市场空间。
什么样的写字楼产品能获得中小企业的青睐？李华宇认为，为中小企业提供的写字楼，不是单单喊口号，喊国际化就行，而是要实实在在为客户解决需要，提高用户实质需求。这样的写字楼才会受捧。具体表现在几个关键因素：一是处于商务核心区，拥有面向现代服务业的商务机会；二是写字楼面积不要太大，门槛不要太高：三是解决实质需求。比如，一般中小企业租用写字楼面积小，会议室不用的时候，将白白浪费租金。如果开发商为整栋写字楼提供公用的会议室，假设一个企业一个月只用5天会议室，那么就只需要5天的租金，而不需要多付另外25天的租金，这就为企业减少额外的负担，是实实在在看得见的好处。
“‘高、大、豪’写字楼是城市发展需求，但是也要考虑企业结构。中小企业是佛山未来发展很重要的一环。在众多竞争中，适应中小企业需求，租金起步价低的写字楼产品，会更利于中小企业发展。”李华宇呼吁。
趋势
比区域前景拼服务品质
写字楼，从某种角度来讲，作为一个经济的风向标和晴雨表，它的发展态势，与一个区域，一个城市的经济活力有着密切的关系。佛山的经济总量很高，但是第三产业比例只有45%，与全省平均60%相比还比较低。
“如果第三产业比例增加10%，产值就大约可以增加1000亿元，总额量不断提升，这就对写字楼的需求有增加。”李华宇说，未来写字楼产品将更多样化，改变单一以地段、规模、品牌作为评判写字楼的标准，呈现百花齐发的状态。这也意味着未来的竞争更加激烈。如何在激烈的竞争中脱颖而出？黄保华认为，未来写字楼产品差距会越来越小，写字楼之间的激烈竞争，更多的是在拼区域发展前景、服务品质等。目前佛山写字楼硬件做得不错，但是软件还需要加强。目前写字楼的服务档次和内容相对比较薄弱，与广州、北京、上海相比有一定差距。比如物业管理、与客户的维系、相关的一些配套，都需要进一步提升。比如写字楼可以增加一些增值服务，提供更多的咨询服务。如电脑网络坏了，可以有人迅速处理；车位周转率高，出入便捷等。
精明眼 投资写字楼注意啥？
随着新政落地，住宅市场受打压，市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼，需要注意啥？业内人士也发表了见解。
●佛山市房地产业协会副会长骆仪克：中轴线上值得投资
写字楼售价虽然比住宅高一些，但是租金可以达到60-80元/㎡/月，投资还可以。建议选一些地段好的，例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼，应该都没有问题。按15㎡/人计算，投资的面积为100-150㎡，如果面积小了就可以拼起来。
●合富辉煌佛山公司副总经理黄保华：前景好就不怕贵
1.看区域前景如何，城市是否往那个方向发展。
2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围，会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的，氛围的首先为千灯湖区域，因为其属金融服务区，抢占先机，靠近广州；发展速度最快的是智慧新城；最成熟的区域为季华路。
3.不要怕买贵的，有的时候也许是越贵的，前景越好。
●领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇：目前是入市好时机
买写字楼要注意哪些？总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客；2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念；3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。
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