[摘要] 国际经验，城市化率在30%-70%之间属于加速城市化阶段，1996 年我国城市化进入加速城市化阶段，1998 年的房改正处于加速城市化的早期。
市场化改革加剧供需矛盾，房价快速上涨
国际经验，城市化率在30%-70%之间属于加速城市化阶段，1996 年我国城市化进入加速城市化阶段，1998 年的房改正处于加速城市化的早期。城市化的快速推进导致住房需求急剧膨胀，既包括来自城市居民的购房需求（首次购房需求、改善需求、投资需求和被动需求），也包括城市化造成的“农转非”购房需求（首次购房需求），还包括富有阶层的投资需求。而1998 年的房改过度市场化，住房保障体系缺失，供需矛盾加剧，房价快速上涨。1998-2012 年商品住宅销售均价复合增长率8.6%，若考虑到区域变化、供给结构变化，实际涨幅更大。
越高越调、越调越高，房地产调控政策失灵
房价的非理性上涨导致房地产调控政策趋严，一般情况下房价上涨15%以上，次年就会出台严控政策。如2009 年房价上涨24.72%，国家出台了2010 年的“国十条”、“国四条”、“国十一条”等严控政策；2013 年2 月房价上涨20.63%，国家随即出台更加严厉的“国五条”。国家调控政策是对房价暴涨的反应，15%是暴涨的底线，一旦超过这一底线，严控政策随之而来。
限购限贷是主要手段，新的调控政策效果有待观察
2010 年以来以来的调控政策呈现出由“松”到“紧”（如差别信贷政策），由“模糊”到“具体”（如限购政策），由“市场化调控”向“行政手段”（如限购、限贷政策）演进的特点，限购、限贷、房产税、保障房、交易所得税是主要的调控手段。当前，国家出台了更为严厉的调控政策，但地方实施细则不细，是中央调控政策的地方翻版，很难达到预期的效果。同时，政策倒逼成交量急剧放大，且价格持续走高，能否达到预期效果仍有待观察。
住房矛盾决定住房政策，调控政策成为常态
从国际经验来看，住房问题突出表现在三大矛盾，即住房供求总量矛盾、住房供求结构矛盾、住房分配公平与效率矛盾，住房政策的制定及其演变主要取决于所面临的住房矛盾。当前，我国处于城镇化加速时期，住房供给总量矛盾仍是主要矛盾，增加供给改变供需关系才是调控的主要着力点。同时，也要严格控制投资投机性需求，坚持供给和需求并重的调控政策。因此，未来房地产调控将成常态，并沿着四条主线：一是增加保障性住房供给，解决中低收入家庭住房难题；二是限购政策成常态，严控投资投机性需求；三是信贷差别化执行，鼓励刚性抑制投资投机；四是房产税逐步完善，全面推广成必然。
行业整体看好，关注行业龙头
从行业发展趋势看，房地产行业中期看好，在此阶段仍将是卖方市场，卖方拥有定价权。从政策来看，调控将成常态，政策效果如何仍有待观察，但要警惕二次调控带来的风险。从上市公司来看，很多上市公司2012 年销售创历史新高，2013年销售目标不断上调，行业和公司基本面明显改善和提升，预收账款能够保障未来1-2 年业绩增长。因此，我们建议重点关注行业龙头和区域龙头。重点推荐招商地产(000024,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)和滨江集团(002244,股吧)。
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