[摘要] 走过了2012年的暖冬，房地产走到了2013年的春天，一个看起来阳光明媚，充满期待的春天。当市场各方开始小心翼翼地瞭望晴空的时候，政策密云又再涌起，楼市天气由“晴”转“阴”。
核心提示：走过了2012年的暖冬，房地产走到了2013年的春天，一个看起来阳光明媚，充满期待的春天。当市场各方开始小心翼翼地瞭望晴空的时候，政策密云又再涌起，楼市天气由“晴”转“阴”。
2013年3月1日，距离2月20日国务院常务会议中发布的五项继续推进房地产调控的政策（“国五条”）仅仅8天，其相关细则重拳出炉，业界称为犹如晴空里的朵“乌云”。“乌云”虽未引发暴雨，但已严正预告政策寒流将持续影响楼市，新一轮房地产调控正式开启。
未来一两个月被称为地方版房产政策出台的密集期，这一轮房产调控对佛山，乃至顺德楼市影响几许？本报记者将兵分几路，实地探营各大在售楼盘，采访业内专家，并邀购房者一起聚焦房产“新政”，前瞻市场走势。
“国五条”掷地有声 尚待地方细则
专家称，顺德楼市稳健 调控大幅加码空间有限
同样是在春天里，2011年3月，“限购令”夜袭佛山，佛山成为出台限购措施的地级市，也是调控力度较强的城市；2013年3月，“国五条”以比预期更快的速度祭出执行细则，而各地细则或将在未来一两个月相继推出。专家分析称，“国五条”主要针对楼价涨幅较大的一二线城市，而佛山（顺德）市场表现稳健，去年新房成交均价下降，调控大幅加码的可能性不大。
新一轮房产调控拉开序幕
市场影响还看地方版细则
在年后销售旺季“三月小阳春”到来之际，在各地楼市持续升温之时，“国五条”及时出台，短短8天，其相关执行细则紧随其后，“敲山震虎”之势可见一斑。虽不乏“旧话重提”的内容，但却掷地有声，如扬汤止沸，瞬间冷却了市场中已接近沸点的血液。广东省房协理事赵卓文表示，针对目前楼市过热的现象，各地房地产调控政策将陆续而来，2013年楼市不会有“政策底”。
“国五条”细则中，从执行力度与范围强化原有的“三限”（限购、限贷、限价）政策，是本次新政的重要内容，而政策的效力已基本发挥到。比如：限购区域应覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快的城市，将提高二套房贷首付比例和贷款利率等等。业界普遍认为，“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性，但比市场预期更加严厉。
果然，“国五条”细则一出，地产股应声跌停，那么本轮调控对楼市影响几许？业内人士坦言，“国五条”虽缺乏新意，但五项措施最终取决于地方细则，否则效果总体将不乐观。
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本轮调控凸显地区差异化
顺德量价平稳受影响较小
针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，政协委员、住建部副部长齐骥日前表示：如果“国五条”细则执行起来发现问题，会有保护措施。对此，专家表示，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。
住建部政研中心综合研究处处长赵路兴指出，“国五条”的根本目的在于抑制投资投机性需求，对于刚需与改善性需求影响不大。地方细则将由各个城市针对自身情况定夺，必须严格执行的可能是一线城市、省会城市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活跃的三四线城市则可自行选择。
从楼价的表现来看，去年，佛山一手房成交均价为7634.95元/平方米，同比下跌6.55%，顺德一手房成交均价则跌至6837.42元/平方米，同比跌幅4.6%。佛山在2011、2012年均根据本地实际将房价控制目标定在10%左右，2011年佛山楼价上涨9.97%，2012年佛山则以6.55%的跌幅成为大中城市中为数不多的“降价城”；从限购的执行来看，佛山一向被称作限购最严的城市之一，限购范围覆盖佛山5区，本轮限购、限贷等政策升级的空间有限。
此外，“对出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税”这一条细则轰动业界，但实际上，佛山早在2010年已开始执行5年内二手房交易差额征收20%个税。预计，佛山现行的二手房交易税费政策调整空间不大。
对此，业内多位开发商表示，新政对顺德影响较小，去年顺德各楼盘价格涨幅不大，价格平稳，仅有中心城区个别豪宅房价过万。尤其是对大型房企，近年来对调控政策的适应能力提高，因而销售策略不会有大的调整。但也有开发商表现谨慎，感觉新政还是有压力，尤其是短期内市场预期或将转向，预计会降低成本与利润预期，但暂不考虑调整价格。
合富辉煌佛山公司副总经理陈熹则认为，“国五条”对于市场的影响负面大于正面，需求再被压抑，成交量或会出现一定萎缩。但调控大幅升级的可能性也不大，佛山本属于限购令实施最严的城市，对于本轮调控政府该逐步考虑如何释放、疏导市场需求。
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新型房产调控方式在路上
市场于夹缝中酝酿新力量
强化原有的“三限”政策，是本次新政的重要内容。除此之外的新内容，则表明了房地产调控方式已经开始转变，比如备受关注的“扩大个人住房房产税试点范围”、地级以上城市将外来务工人员纳入住房保障范围等等。
据悉，目前为止，政府尚未给出新增试点城市的任何选择标准，而且房产税的开征，目前仍然面临诸多阻力。本次新政提出要扩大试点城市范围，预计将会有一批城市进入试点名单，部分存量房也可能被征税房产税。而“将外来务工人员纳入住房保障的范围”则是中央政府次明确提出类似要求，与中央政府现在大力提倡的“城镇化”不谋而合。
问“政”
“国五条”落地佛山（顺德）可能性分析
佛山限购令升级？
细则：对已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域。
现状：2011年3月18日，“限购令”夜袭佛山，佛山因此成为出台限购措施的地级市，也是调控力度较强的城市，限购范围覆盖佛山5区，不论城乡、不论地域，采取了“一刀切”的手段。限购效果较显著，去年佛山新房成交均价首度“涨停回落”，而顺德均价也相应同比下降同比跌幅4.6%，量价表现稳健。
研判：合富辉煌佛山公司副总经理陈熹认为，限购令实施两年来，佛山楼市已积累了很大的“势能”，市场各方需求被严重压抑，政府理应更多考虑通过组合拳、松紧结合的形式，疏导市场需求。
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限售高价房？
细则：各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
现状：佛山在2011、2012年均根据本地实际设定房价控制目标，分别为涨幅不得超12%、10%。而2011年佛山楼价上涨9.97%，2012年佛山则同比下降6.55%，从数据上看不属于楼价上涨过快城市。2012年，刚需型产品主导顺德楼市，并在今年得以延续，但大户型产品也有增多趋势，楼价或将出现结构性调整。
二套房首付、利率提高？
细则：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
现状：无论是整个佛山，还是顺德目前新房成交量价平稳，去年成交均价都同比下降，楼价过快上涨势头已遏制。而目前顺德各大银行二套房首付比例依然维持在6成，贷款利率维持在基准利率上浮10%的水平上，尚未有大变动。
研判：陈熹认为，二套房首付6成已“误伤”很多改善型需求，购房者购房成本高企，中大户型产品市场走势本已不容乐观。
二手房税费交易再增？
细则：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
现状：佛山早在2010年已开始执行5年内二手房交易差额征收20%个税。
研判：顺福地产店主颜喜林担心，新政并无表明免征条款，对于“自有住房”的界定也不清晰，条文说得比较笼统，担心日后会修改原政策。坚信物业董事梁伟峰认为，新政出台造成购房者心理压力。原以为今年的二手房交易比去年好，现在只希望能接近去年的成绩。
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佛山成为房产税新试点？
细则：扩大个人住房房产税试点范围。
现状：房产税扩容的风声一直不绝于耳，但目前仅上海、重庆在试行，但遏制楼价上涨的效果不太明显。
探营
顺德楼盘反应淡静
国五条细则发布后，记者走访大良、伦教等镇街楼盘，发现市面反应比较平静，购房者并无因新政颁布出现过多的担忧、恐慌、观望的情绪。
万科沁园：现场采用自然销售，并无举行大型促销活动，现在人气一般，周六日大约有十来组客人。售楼员阿峰告诉记者：“国五条细则并无对顺德造成太大的影响，周六日的来客量与日常差不多。楼盘的销售策略也没有因政策而调整，以自然销售为主。”
唯美嘉园：本周二，现场在推品峰荟70~90平方米和110~130平方米户型，有两三台客人咨询。销售主管阿俊说：“这几天的销售情况没有什么大变动。伦教的房价比较稳定。若按建筑面积计算，伦教的房价仅为5000元/平方米~5500元/平方米，与周边地区相比，并不属于上涨过快的区域。”
海骏达康格斯：海骏达康格斯将于3月17日正式推出64~130平方米全新中心楼王，因而新国五条颁布后的这几天，售楼中心一直忙于VIP登记，现场气氛较好，非周六日都有几组客人咨询。项目营销总监陈晓松认为，这一新政重在强调国家的态度，强化限购限贷的执行力，在短时间内对顺德楼市影响不大，但最为担忧的是二套房首付比例提高和贷款利率提高，加重了改善型购房者的负担，也可能造成100平方米以上的大户型难以消化。
金地天玺：金地天玺是顺德高端项目，进入售楼部看房需要提前预约，因而并未能看出人气情况如何。售楼小姐小谭直言：“高端客户对新政的反应并非很激烈，毕竟这几年总是调控，大家都习惯了！”
微论
@许仙启示录：其实也没太重磅的新政，只是重申和更严执行，很多媒体都以标题党“提高首付、利率、20%的个税”来哗众取宠，断章取义！提高首付和利率的前提是房价增长过快的城市，20%差额个税几年前就执行了，这次只是没提到免征条件。
@辋川思：如果“国五条”非执行不可，那么我希望尽快出台“房产税”和“地方租金限定”。这个“组合拳”一挥才有可能“劫富济贫”。常识上虽然知道“杀富济贫”绝不可能让穷人真的富起来，但还是很想看看当经济秩序被打穿后，引发的全社会的集体思考。
@tinoyoke：新的国五条20%征税，实际是为人民币的贬值做准备。因为人民币的贬值必然引起热钱的外流，热钱最集中的区域就是房地产，冷冻交易就是延迟泡沫破裂，防止热钱流动对于经济造成冲击。并给房产税推出赢得时间和空间。房产税推出之时就是国五条撤出之日，也是房产泡沫崩塌之际。现在20%就是房产税预演。
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