投资回报率低于3% 季华五路租金铺价屈居二线

佛山日报  作者：叶晨  2013-03-05 00:00

[摘要] 季华五路租金铺价屈居二线，投资回报率低于3%,投资者的心态分成两极，有些乐观看涨有些持保守态度。

高楼林立的季华五路是佛山的城市轴线和金融一条街，沿路多家中高端小区、金融机构、写字楼，聚集了收入较高、消费能力较强的中产阶层，周边的顺联国际购物中心、印象城等也是禅城著名商场综合体，吸引着禅城以及佛山的不少中、高端消费者。

虽然季华五路是市民们心中名副其实的，不过，与祖庙、东方广场等传统商圈区域相比，不论是租金还是铺价，均屈居二线，记者调查发现，“车多人不多，难聚高人气”是主要原因。但也有专家表示，季华五路目前投资价值虽不是，但未来随着城市升级的加速，市中心物业的价值会稳步凸现，投资风险较小。

车多人不多租金并不高

季华五路的私人商铺较少。多家中介机构告诉记者，顺联国际、印象城、英皇时尚城是开发商自持；街铺大多为村委会所有或经营方自持。在私人商铺稀缺的季华五路，东建世纪广场成了私人持有的商铺群，另外，在季华五路西侧也有部分临街铺位为私人持有。

虽然私人商铺在季华五路较为稀缺，但是记者采访发现，无论是东建世纪广场的商场铺，还是西侧临街铺，租金并不高。东建世纪广场2楼租金每月在100元/平方米左右，1楼临街铺也只有150~180元/平方米。

在1楼东门临街铺，目前出租价格是每月150元/平方米，西门正朝华远东路的一个黄金铺位，现在只能出租每月180元/平方米。季华五路西侧临街铺，平均出租价格也是每月100~150元/平方米。

同样，在季华五路苏宁电器隔壁的一家一线临街铺，中介放租价只有每月100元/平方米；招商银行隔壁的一家157平方米的海参专卖店，出租价1.4万元/月，平均每平方米出租价格只有89元，海参店旁边的文具店，出租价也只有每月150元/平方米。

为何季华五路，出租价格却不高？合富置业储备分区营业经理李昕娣分析，季华五路一直以来的传统是聚车流不聚人流，而决定商铺回报的一直以来是人流。吉之堡地产的黄先生认为，购买小商品、服装的主要客流还是聚集到祖庙、东方广场、流行前线一带。

同时，合富房产经纪人谢先生认为，季华五路西侧虽有多家银行入驻，但是这并不是附近商铺可以提高租金的理由，“这附近一带商铺如果有银行入租，租金反而不会给太高。银行大多签约时间较长，可保持业主稳定，但是并不会给其太高价格。”

投资低于3%

相比处在低位的出租价格和整体的价格高企，如此计算，如果现在买入，年租金并不高。如上述东建世纪广场东门临街铺，预计售出均价有5.3万元/平方米，加上0.8万/平方米的税费（此铺面积50平方米，中介计算二手交易税费40万元），以每月150元/平方米的出租价格计算，如果现在买入，年租金只有1800元/平方米，年租金只有1800/58000=2.9%。

黄先生直言：“以同样5万元/平方米的价格，在东方广场或流行前线，至少每月租金有300~400元/平方米，而且我认为，这里的租金也很难大涨。”

而招商银行隔壁的海参专卖店，业主开出了5万元/平方米的预期卖出价，加上1万元/平方米的税费（此铺面积157平方米，中介计算二手交易税费160万元），以每月100元/平方米的出租价格计算，如果现在买入，年租金只有1200元/平方米，年租金仅有1200/60000=2%。

不过，李昕娣坚持认为，虽然季华五路商铺整体均价在4.5万元/平方米，但是与祖庙、东方广场8~10万/平方米的价格相比，已经便宜了一半。虽然目前租金不高，但是此地段一来具有地段优势，二来处于价格洼地，现在入手，未来潜力可期。并且，季华五路由于禅城金融中心的定位，与其他地段相比，季华五路商铺投资价值风险较小。

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案例

相隔不到100米

均价相差20000元

在商铺投资的交叉口，投资者的心态也分成两极，有些业主乐观看涨，有些业主则持保守态度。记者在季华五路的踩盘中，就发现了这两个品质类似的商铺，同样是季华五路一线街铺，只相隔一个天桥，距离不过100米，价格却相差2万元/平方米。

商铺1：季华五路16号

苏宁电器附近临街铺

面积：70平方米

业主买入价：170万元

投资时间：10年

预计卖出价：217万元，均价3.1万元/平方米

租金收入：2003年~2005年2000元/月，2006年3000元/月，2007年4000元/月，2008年5000元/月，2009~2013年递增到7000元/月。

年投资：5.9%

点评：中介范小姐表示，虽周边铺价在4~4.5万元/平方米，但业主人不在禅城，懒得照看店铺，为很快卖出，业主执意把挂牌价标到约3万元/平方米。业主10年租金从2000元/月递增到7000元/月，平均每年租金收入（2000+7000）×12/2=54000元，10年总收入54万元，加房屋217-170=47万元，业主共得54+47=101万元，年投资101/170/10=5.9%。

商铺2：

招商银行隔壁海参铺

面积：157平方米

买入价：200万元

投资时间：8年

预计卖出价：785万元，均价5万元/平方米

租金收入：递增2010年之前涨到1万/平方米，2011年1.1万元/平方米，2012年1.2万元/平方米

年投资：42.8%

点评：中介谢先生告诉记者，自从对面星星华远国际商铺开盘价升到7~8万元以来，业主把商铺的预估价调785万元，加二手税费161万元，总价946万元，均价6万元/平方米，业主认为，跟星星华远国际商铺相比，他的出价不算高。

如果业主能顺利卖出，物业增值785-200=585万元，共得租金1×12×6+1.1×12+1.2×12=99.6万元，年投资(585+99.6)/200/8=42.8%。究竟业主能不能以如此高卖出呢，只能拭目以待了。

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