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商业地产泡沫将破在哪 综合体不存在过剩危机

信息时报  作者:田禾 吴健珊 陈瑶   2013-01-30 15:09

[摘要] 事实上,在2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头都在进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、中小房企的转型试水,商业地产泡沫越来越严重已成为业内的共识。那么,如果这个泡沫终有一天会破,会破在谁的手里?

1月21日,万科集团总裁郁亮对相关媒体表示,万科做商业是为了更好地做住宅,仍对商业地产持保留态度。郁亮还表示,目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头,如果住宅发展势头过快,还能通过降价来解决,而商业地产如果降价卖不出去就只能闲置,这是一个危险的问题。事实上,在2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头都在进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、中小房企的转型试水,商业地产泡沫越来越严重已成为业内的共识。那么,如果这个泡沫终有一天会破,会破在谁的手里?

笔者认为,如果把商业地产泡沫下隐藏的危机比喻成击鼓传花时的“花”,那么当商业地产的鼓点停止时,这朵花将留在大部分刚刚转型的开发商手里,而“抢先”购买了高价商铺的投资者们也将受波及。

目前,一些经验不足的开发商都开始组建了自己的商业地产团队,甚至高薪从同行挖人,但这并不表示其就交够了商业地产的“学费”。当通过招拍挂等各种形式取得商业地产开发地块的时候,这朵“花”就已从政府手里传到开发商手中,且停留时间相当长。规划、设计、建设,即使是最有速度的万达,也需要18个月。而除却卖掉的街铺、商业步行街铺位等,整体运营使得这朵“花”会一直停留在开发商手里。玩过击鼓传花的人都知道,花停留在手里的时间越长,破在自己手上的可能也就越大。

对于这些经验不足的开发商来说,万达一直是其模仿对象,不过万达模式可以被复制、万达的成功不可能被复制也几乎成为业内共识。万达拥有其先天的利好因素,且拥有自己的万达百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家等,也就是说,主力店大多都是万达自己的产业,这也决定了其拥有其他开发商不可比拟的话事权,不会被“牵着鼻子走”。而这些刚涉足商业地产的开发商,即使前期招商开业顺利,但也难以避免在运营中出现各种问题,导致商家的退场、要求降租、商家话事权更高等。这些问题一旦出现,收拾“烂摊子”就不是一件容易的事情。

而一些“抢购”到商业广场商铺、街铺的投资者们则可能成为的输家。大部分房企都有各种融资渠道,即使商业广场难以维续,其也因是固定资产而获得一些保值。但对投资者来说,目前大多都有“靠着大树好乘凉”的想法,街铺即使再贵也要抢到,却未仔细算一笔账——租金如何?未来潜力真有宣传中那么夸张?当然,投资商铺本身就是赌未来,但当商业地产泡沫破灭的时候,这些铺只能空置,没有租金,转卖也难,这个投资是否划算?

当然,作为开发商来说,其实也早已意识到商业地产的泡沫问题,而他们的“前赴后继”,一方面是基于企业的发展方向,另一方面则是政府的引导作用,商住用地成为推地主流,也有一些开发商因此被迫试水。笔者也相信,作为城市真正的运营者,开发商对于泡沫的预估和判断已经较为清晰,并有了相关的应对策略。但作为政府也应更理性地引导城市的建设与升级,城镇化、城市化等并不完全寄托于商业地产的发展上。

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