[摘要] 2012年12月27日华夏中央广场副总经理严锐军与房天下朋友交流，谈到城市综合体在二、三线城市喷发式发展的趋势及问题，从“到底是谁在用城市综合体”的角度进行剖析，确有忧虑感受，大多数的城市综合体项目存在严重的同质化，且绝大多数的投资开发商亦严重缺乏综合体设计与运营管理的系统支持，近忧更远虑。
编者按:2012年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。
目前，房地产市场新兴的O2O网络营销模式，房地产基金、房企并购、海外融资等多种融资渠道，都成为房企冲出销售困境、寻求资金保证的大胆尝试。2012第九届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。
@严锐军：昨天（2012年12月27日）与房天下朋友交流，谈到城市综合体在二、三线城市喷发式发展的趋势及问题，从“到底是谁在用城市综合体”的角度进行剖析，确有忧虑感受，大多数的城市综合体项目存在严重的同质化，且绝大多数的投资开发商亦严重缺乏综合体设计与运营管理的系统支持，近忧更远虑。
华夏中央广场副总经理严锐军
在采访的过程中，可以看得出来，严总对于佛山的商业地产很有个人的看法。在严总的眼里“佛山的商业地产、城市综合体已经被折腾的很惨了。”为此，严总还大卖关子，采访中他提到“佛山楼市限购在明年不可能取消”“佛山商业地产同质化严重”“2013年佛山商业地产的竞争将更加激烈”等精彩的观点，但是绕了一个大圈，原来严总还是看涨2013年的佛山住宅价格。
作为一个经济综合体——严总是这样定义“华夏中央广场”的开发商，严总深感“诚信”对于一个开发商的重要性。他说“如果开发商能够把项目从开发设计到运营管理说得符合逻辑，并有章法，你（购房者）就可以考虑是否投资”。对于佛山商业地产2012年的火热，严总幽默风趣地建言投资者“商业地产有风险，投资需谨慎”。
以下，一起来看看华夏中央广场副总经理—严锐军的精彩回答。
记者： 严总，你好！现在我们想采访一下你。
严锐军：我昨晚也思考过一下，想跟各位一起交流一下，大家都比较感兴趣的——佛山的商业地产。佛山的商业地产、城市综合体已经被折腾的很惨了。
记者：那到底怎么惨呢？
严锐军：现在先不跟你说，等会我才告诉你。（笑）
美联储“量化宽松”该陈淮来回答
对佛山楼市没有直接影响
记者：美联储的“量化宽松”政策对佛山的楼市影响大不大呢？
严锐军：影响是有点。但应该很微弱。美联储的“量化宽松”政策与佛山老百姓的生活就只有“听”字而已，但对国家肯定就影响很大，但是对国家的影响（国家大事）就不是我们这些小老百姓来讨论的。所以我认为，这个可以忽略不谈的，能谈什么呢？没什么好谈的。要是讨论的话，我们代表着什么观点？（说实话）。因为那么多的（政府）国家，可能中国买了那么多的美国国债，突然缩水，立刻搞定。紧接着不用还钱，减债，这些就是美国策略。中国已经是全球的债权国。欧债它、美债也它，债主是它，欠债的人比它还多。你说能怎么办呢？ 这个问题还是请经济专家来讲评好些。
记者：那我想问一下你有没有关注一下房企的资金链问题呢？近期很多房企拿地，那你觉得房企的资金链是否有所宽松？
严锐军：部分开发商有很多的融资渠道。每一个企业在发展过程中，资金的保有量不是外界所了解的那么清晰，有民企、有央企等各种情况，央企比较财大气粗。从拿地的情况来看，因为他有回暖的迹象，人拿我拿，尤其中海拿的那一块地（2012年12月20日），即使不盖房子，楼面地价已经6000多元/㎡。作为中海地产这样一个严谨的企业，它也敢拿就证明它对于拿地比别人、或者说比本土的房企看得更加多和长远，所以说这应该是一个好的兆头。
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记者：你怎么看待下一年佛山的楼市走向？
严锐军：这个话题太大了。因为每个项目的定位都不一样，每个项目的房屋都不一样，那么限购肯定不会解除，2013年肯定会继续限购，那如果继续（限购）怎样去研究改善型和刚需型。那你有一座豪宅，我有钱去贷，但没有名额。有钱的人很多的，但没有名额了。如果没名额了怎么办呢？
但对于其他项目而言，除非项目的名气比较大、地段也比较好，不然真有一定难度。按目前来说，拿地好，货量消化好，佛山楼市会比较缓慢的上升，急剧上升不大可能。作为房地产商只有2种看法：一种是希望炒作一下，热闹一下，一种是希望低调一点，免得让政府干预，赚钱低调一点。
华夏中央广场沙盘图
对于明年的楼市情况，我是看好的，但（房价）不会急剧上涨，没意义的。李总理已经说得很清楚了，保障房是他上任的首要工作。推进城镇化发展和保障房建设，是李总理的首要工作。保障房的建设意味着基础性的刚需都不是我们的客户，有储蓄的购房者才是我们的客户，那有储蓄能够买得起的房价约为5000-7000元/㎡为主，超过7000元/㎡的话，众所 ，现在佛山工作，做什么级别、做什么岗位，你能不能接受7000元/㎡以上？
有数据可以计算的。佛山大部分的白领一族，工资都是3000-5000元/月，5000-7000元/㎡相对务实，并且是刚需户型，就两三房，一家三口，或者接个老人家，住个小孩子，我觉得这个是我们现代都市生活、白领生活的标准，我说的是白领不是精英，白领跟精英是两个不同的概念，不能够把白领当精英看。
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记者：请问一下华夏中央广场目前的情况如何？
严锐军：一期动工了，已经在做基础工程。
我们的华夏中央广场是一个多元化、多功能的建筑群落组群来的，由于它位于佛山南庄主要的商贸圈里面，它所围绕的服务、更确切而言是佛山陶瓷行业的公共服务平台，这样的定义比较确切一点。
那既然能做到公共服务平台，它就包括写字楼、展厅、酒店配套，和给陶瓷行业工作的员工住宅，反过来，住宅针对的也是刚需一族，一个陶瓷企业的员工买一套豪宅，这没理由也不现实，老板也不会出钱买难受。难道那些人就不买房吗？难道我们作为普通市民，我们不想买房吗？我们也想有个家的。
记者：那华夏中央广场算是一个城市综合体吗？
严锐军：不能直接说“城市综合体”，它是城市综合体的建筑形态，但它更多的是一个产业和城市结合的经济综合体或许比较贴切。
记者：那跟一般城市综合体的区别在哪里？
严锐军：区别在我们是华夏中央广场的大业主，超过50%的物业是我们持有的，不卖的。（这个应该是的区别了吧？笑）因为其他的城市综合体，都是在卖卖卖，卖完了你（购房者）比它更担心，我有一部分是不卖的，我的投入比你（购房者）还多，我用心打造它，并且我也在这里长期运营下去，你（购房者）反倒不害怕，亏我比你（购房者）亏得多，但赚我也一定比你（购房者）赚得多。跟这样一个开发商，你（购房者）才会觉得可靠。很多人说开发商卖完了，那算什么意思呢？我（购房者）比你（开发商）更害怕。（增强投资者的信心？）我们超过50%的物业是不卖的。
记者：那严总心中认为城市综合体是怎样的呢？
严锐军：在拿地的时候，投资商就要比较务实的去规划到将来整个项目怎样运营，既然做城市综合体，合作的商家有没有盈利的依据？这些商家服务的广大消费者或者客户的服务对象，是否会认同这个场，那才是衡量开发商是否有能力、有条件做城市综合体，否则就要谨慎，项目投资开发风险将大大增加。
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记者：你如何看待2012年佛山商业地产崛起，那2013年佛山的商业地产是否会持续火热？
严锐军：到时候有人欢喜有人愁。有人会痛苦，有人很郁闷，有人很无可奈何，但更多的是无可奈何。很痛苦。
记者：城市综合体、商业地产会否超出佛山人的承受能力？
严锐军：完全超过了。
记者：会不会是限购之后，让更多的人关注商业地产呢？
严锐军：超过的关键问题在哪里呢？是超过了这部分开发商的运营能力。
记者：那请问严总如何看待南海万达广场两次“开盘即清盘”这种现象呢？
严锐军：这是正常的。
记者：目前佛山的投资热度转向了商业地产，那么你对商业地产的投资者有哪些建议呢？
严锐军：现在全中国只有万达能够做得这么强势，当一个产品相对强势的话，投资者就会买了。没啥的。但如果你身边的人都跟你爸爸妈妈说，“买银呀，银快要的了”，那么你就会连金都不去买，而选择买银。
记者：那你如何看到2013年商业地产在佛山的发展？
严锐军：我用一件很俗的话去形容“精彩纷呈”，各商业地产项目之间的竞争非常激烈。你看看佛山多少商业地产是有自己特色的？同质化非常之严重， 客户就是这样一群客户了，桂城的客户跟禅城的客户有什么区别呢？不是你追就是我赶。二十多个城市综合体，体量太大了。
记者：那对于商业地产、城市综合体的投资者，严总你有什么建议呢？
严锐军：理财经理说过一句话“投资需谨慎”。同样“楼市有风险，投资需谨慎”。投资者需要跟开发商多沟通交流，只要开发商能够回答清楚，能够坦诚相对，那么作为投资者，就可以选择相信他，去投资他。坦诚相对比一切都重要。
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记者：商业地产开发商的负责任是否就是“带几年租约”的形式呢？
那为什么不做一个负责任的开发商，把所有内容放在桌面上。欢迎购房者、投资者全面了解（开发商）项目的产品。我认为这样的开发商才是对所有购房者、投资者负责。如果哪个开发商，不管它开发什么类型的项目，坦诚说出来，至少能拉近与投资者的距离。就欢迎，多一些问问题，多一些质疑。开发商是否能回答清楚，回答是否符合逻辑，是否清晰、是否坦诚，能否让第三方做一个实事求是的跟进？这样就可以了。
作为一个开发商，或者说所有的开发商，只要你能够做到坦诚相对，那么就是一个符合资格的开发商，就是一个有职业责任感的开发商。现在开发商也要说“职业”，没有职业责任感的开发商，就是一个不称职的开发商。开发商需要和购房者、投资者坦诚相对。
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