[摘要] 近日，关于未来房价的走势，董藩提出的“房价上涨是规律，房价下跌是意外”再次引起了广大的关注和争议。董藩说：“还有很多问题，地价和房价的问题，房价是不是应该有涨有跌，房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外。”
2012年11月10日下午2点钟由中国科学技术大学EDP联合会和万家热线主办，华润凯旋门、安徽省房地产商会协办的“国策高参董藩论道”的高峰论坛在华润凯旋门会所火热举行，300多来自省内各界的企业家聆听了这堂课，而在高峰论坛上董藩所提出的“房价上涨是规律，房价下跌是意外”引起了现场很多人再次对于未来房价走势的关注和争议。
董藩说：“还有很多问题，地价和房价的问题，房价是不是应该有涨有跌，房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外。”
之所以会这样董藩说：“二十多年来房价上涨，完全符合经济规律。所以当我们认识不清楚规律的时候，不排除今天仍然上涨是规律，但是特殊情况下可能跌一点，比如前几个月跌了一点，但是跌的前提是改变了市场规则。今天你们来听报告，如果跟父母住在一起，哪家父母住在一起，有父母提醒你好好走路，别摔倒了，没有吧，不摔倒是规律，摔倒就是意外了。即使是房价下跌，只能证明市场规律没有失效，我们发现很多说法都是错的，但是这个错误在泛滥，我又研究了半天，为什么是这个结果，终于研究出来了，因为说假话也是中华民族的传统文化。有两个人在讨论花木兰故事的真和假，有的人说是肯定是假的，有的人说是真的。”
所以这到了关键时期，中国的经济也到了关键时期，看得很清楚，两年半前在演讲我就说到了关键时期，他们都说关键时期没听懂什么意思，有的人说好像到了十字路口，还有人说好像不是十字路口，十字路口还可以往前走，你这好像是丁字路口，这是迷失了搞不清方向。有的人最后留言说是困字路口，困难了走不出来了。
回到房地产上来，我们发现必须和过去不一样，四月份以后交易量明确恢复，开发商日子又好过了。不要因为交易量上升你就觉得没事儿了，随时的冬天会来临，毛衣毛裤不能扔的。有位先生在家里找毛裤，找了半天没找到，想了想说穿小了给哥了，过一会儿又想毛衣呢，小了给我弟了，能小了给妹妹吗？什么意思？不要丧失了生存条件，首先要调整心态，不要抱着改革开放初期的心态。还要调整战略，开发商大部分是没有战略的，要梳理战略，还要调整商业模式，有的商业模式好了容易生存，我们有的时候也在帮开发商思考这个问题，还要具体定位，有的时候一个主意就改变了这个企业的困境，就生存下来了。过去有些大开发商，他们倒掉完全都是有道理的，如果他们当时考虑多一点今天就会在一线大企业里，就是由于当年考虑的少了。所以一定要调整，不调整肯定是会出问题的。
这是我们面临的一些基本的困境，从这些困境我们看得出来，未来的发展难度比过去要大，大家关注十八大的问题，十八大当中有哪些跟房地产有关的说法。找来找去几乎是没有。有点间接联系的我都提了出来，但是还是发现中间有些是矛盾的，我把它提出来，既不走老路，也不走邪路，这就意味着保稳定，保稳定就要继续调控，因为房地产业在发展过程当中对稳定的威胁是非常大的。
房价是一个城市功能和综合竞争力的反映，如果这个城市功能特别强大，房价就高，我们的合肥一般说来比下边的市房价就要高，因为合肥是我们的省政务中心、教育中心、文化中心、医疗中心，所以它的房价高，市比县又高。北京和上海毫无疑问功能上比合肥要高，又比合肥强大，所以房价是城市价值的反映，房价也是人口规格的反映，一般说来如果这个城市人口规模特别大，房价就特别高，基本上这都是成正比的。
关于这个房价问题，董藩最后认为：“讲到这里你们可能问房地产还能做吗，不做什么呢？开发商都知道，做过房地产对别的都不感兴趣了，房地产是资本密集型行业，告诉你结论，无论是饭店还是超市不管多么红火不要羡慕他，日子是很难，但是只要一成功了一个项目可能一两个亿，五六个亿就赚到手了，尽管这个过程当中压力非常大，但是这个市场没有饱和。尽量做资本主义型，资本主义型现在变成了金融和房地产，这两个领域收入比别的行业要高，这是经济规律的问题。”
“第二个房地产依然处在上升期，由于个经济周期，孕育期、成长期、成熟期、衰退期，房地产在成长期，我们不知道它在哪一个阶段，但是总之处在这个阶段，只要处在这个阶段，虽然供应量在增加，但是需求在增加，仍然是可以感的，尽管开发商干得很难，但是我们没有发现像别的行业一样彻底倒掉，所以这是它的特点，还有房地产控制整个产业量，如果一个行业控制了，那它的产业两就是高端产业，我们有一个曲线，告诉我们处在研发阶段比较多，销售阶段比较多，开发商从研发到销售，整个过程控制。”
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