[摘要] 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。
回顾：调控持续细化成交明显下降
投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。二手房方面受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房。
现状：资金压力突显营销为上策
受2011年上半年业绩增长带动，万科、恒大等十大品牌房企明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，标杆房企已经提早全年销售计划，行业集中度进一步提高。
另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1月-11月拿地面积同比下降36%，其中8月-11月降幅达59%。刚刚过去的2月，多家一线房企“零拿地”。万科、龙湖等公司新近披露的年报显示，房企2012年的新开工计划均有所调低。万科不久前公布的今年2月份简报披露，公司未有新增项目。距离上次出现单月“零拿地”的情形，已是30多个月前的事情。今年1月，万科获得一个位于广州的城中村项目，规划建筑面积39.4万平方米。这是今年1月-2月万科的新增项目，开发体量仅相当于去年同期万科拿地规模的30%。
虽然房企年报总体良好，但多数开发商也出现了存货周转率下降、负债上升，资金链压力逐渐增大也是不争的事实。数据显示，截至3月21日，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报，企业负债总额为4818.4亿元，同比增幅达到30%。
与拿地暂停相对应，今年以来，房地产商普遍采取“急销售、缓开工”策略以应对现金流危机。
展望：长效机制落实全年不悲不喜
中央近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。因此限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也可能逐步被构建。
虽然经历了3月楼市“小阳春”，但对全年形势也难以乐观。即使这样，也不至于太悲观。业内人士预测，上半年调控效果会进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长。
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