[摘要] 2011年楼市风云跌宕，佛山主力楼盘领跌，各大楼盘全面普跌，佛山楼市快速完成了新一轮调整。进入第三季度，在一些品牌发展商尾盘项目大幅降价的带动下，二手继续跟进，二手楼市为何成交量持续普遍萎缩？记者专访了合富置业首席市场分析师龙斌 博士。
2011年楼市风云跌宕，佛山主力楼盘领跌，各大楼盘全面普跌，佛山楼市快速完成了新一轮调整。进入第三季度，在一些品牌发展商尾盘项目大幅降价的带动下，二手继续跟进，二手楼市为何成交量持续普遍萎缩？记者专访了合富置业首席市场分析师龙斌 博士。
“限购、限外”形势急转之下
“限购、限外政策是2011年佛山二手楼市发生重大转折的根本原因”，龙斌告诉记者，据合富置业数据显示，3.18限购前，佛山二手买家中三成为本地买家，其中不少本地买家为或投资或自用的多次置业。限购政策出台，令不少本地买家入市受阻。七成外地户籍买家中，约三成为广州外溢的置业需求，四成为在佛山工作、做生意、生活的外地买家，部分是专业市场档主和经商的生意人。在限外政策和不能补税措施的限制下，不少外地户籍买家暂时失去入市资格，其中外地户籍买家占比超过七成的黄岐板块成交受到重创。
总的来说，3.18限购后，原先活跃于佛山二手楼市的广州客几乎绝迹，多次置业的本地买家退出市场、部分当地发展的外地户籍买家入市受限。可见，限购、限外政策对佛山二手楼市产生了巨大的影响。龙斌分析，加上各项宏观和经济政策不断推出，信贷收紧、放款慢、利率上调，买家获得银行信贷支持的难度加大。部分业主要求一次性付款或担心收不到楼款干脆撤盘离场或转售为租。
一二手楼价格倒挂严重
龙斌分析，佛山部分一手新盘较大幅度降价，促销走货，分流了部分较高端的二手买家。3.18限购政策后，开发商纷纷加大楼盘的促销力度，折扣促销、特价单位等。部分新盘折后的价格，实际降幅高达两成以上。个别禅城优质地段的新盘甚至以5字头入市，引发市场一片哗然。以2011年第三季度开售的一手新货显示，禅桂中心城区7000-8000元/m2，罗村和狮山5000-6000元/m2的价格，性价比吸引了不少刚需者放弃二手市场。
与开发商大幅降价不同，二手业主的让价幅度普遍偏小，集中在10%左右，加上高昂的税费，部分地段一、二手楼价倒挂的现象突出。据佛山市住房和城乡建设管理局数据，2011年佛山一手住宅成交均价为8170元/㎡。合富置业数据显示，2011年佛山二手住宅成交均价为7576元/㎡，加上10%-15%的税费，二手住宅入市成本不低于一手新盘。
入市成本大幅上涨
税费高昂，入市成本大幅上涨，也是导致准二手买家退市的重要原因。2008年之前佛山楼价相对较低，2008年的楼价甚至出现一定幅度下滑。龙斌分析，2009年、2010年佛山楼市进入飞速发展期，楼价涨势十分凌厉，2011年高位盘整。受此影响，目前二手住宅的售出价格与当初购入时的价位产生了巨大的差额。在新政策环境下，应缴的税费大幅上升，入市成本高昂，高昂的交易税费直接让消费者退却。
市场气氛继续僵持
根据合富置业的统计，2011年市场观望氛围浓厚，买卖双方分歧较大，市场深陷僵持博弈。受政策、税费等多种因素叠加影响，买家的观望情绪较为浓厚，看跌心态加剧，不少买家还价幅度在10%-20%，部分甚至高达两成以上。
业主方面，总的来说心态仍较平稳，让价幅度与买家期望值仍有较大差距。尤其是季度，业主心态较为强硬。第二、三季度随着调控逐渐加深，市场氛围转淡，部分一手新盘降价明显，买家的心态有所放松，让价幅度有所加大，议价空间达10%-20%。但以楼龄偏旧，素质一般、潜力不大的单位、“卖一买一”的准买家、前期的炒家以及急需资金的业主居多。核心地段、中心板块的优质物业价格大多坚挺，部分楼龄偏旧但社区成熟的物业，仍受买家青睐，价格跌幅不大。第四季度，业主的心态恢复平稳，大多数业主维持原来有所下调的价格，但进一步让价的意愿不高，其中优质盘业主心态较强硬。
总的来说，业主叫价与买家期望值普遍有10万元左右的差距，买卖双方陷入胶着僵持状态。
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