[摘要] 今年央行3次上调贷款利率，明年1月房贷利息开始“算总账”，5年以上房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅一成。如果还款已接近中期，此时提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。
今年央行3次上调贷款利率，明年1月房贷利息开始“算总账”，5年以上房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅一成。昨日，记者走访西安多家银行个贷部获悉，虽然明年初房贷利息上涨较多，但目前市场未出现提前还贷潮。
市民
新利率每月多还240元
“不算不知道，一算吓一跳，一个月要多出二百多元呢！”市民张先生告诉记者，前几天收到银行的短信提醒，下个月还房贷多存点，如果有时间去银行打印新的还款单。“之前是按照6.40%的利率还款，但从明年1月1日起，按照新的利率7.05%重新计算，每月需要多还240元，一年就要近3000元了”。
据记者了解，今年以来，央行分别在2月、4月、7月宣布加息，5年以上贷款利率已从年初的6.40%涨至7.05%，涨幅达10%。绝大多数贷款者在签订个人房贷合同时，与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多少次加息或减息，个人房贷都要在第二年的1月1日才能执行新基准利率。
银行
提前还贷客户不多
根据惯例，进入12月份后，各家银行提前还贷的旺季就该到了。然而，昨日记者咨询工行、农行、建行、浦发、华夏等多家银行了解到，距离明年1月只有10天时间，但打算赶在新利率实行前提前还款的市民却并没有明显增加。
“提前还款的客户咨询的不少，但办理的并不太多。”农行长安区支行个贷部工作人员表示，一般提前还款的都是有闲置资金的客户，但并不是所有的房贷族们都有那么多的闲钱提前还款。建行高新区支行工作人员也表示，最近来办理提前还款的客户寥寥无几。
据长安南路一家银行工作人员计算，大多数人每月的还款额只增加了几十元，少数人会增加几百元。“很多利率优惠的按揭客户，都把闲置资金转向了理财产品、债券或者信托产品”。
在采访中记者还了解到，目前各银行都欢迎客户办理提前还款业务，只需要提前一月提交申请。记者调查的五家银行中，有四家提前还款免费，只有一家收取1%的手续费。
专家
7折利率提前还贷不划算
“提前还贷也要因人、因贷款情况而异，有些情况提前还贷反而吃亏。”理财专家表示，2010年前的大部分房贷客户执行的都是打7折的利率。即便是今年加了3次息，明年还是按照加息后基准利率的7折执行，即4.935%的利率。而目前5年期的定期存款利率已经达到了5.5%。7折优惠贷款利率反而比存款利率还低，那提前还贷还有什么意义呢？只要把提前还贷的钱存5年定期就可以了，如果买5年期凭证式国债或期限较长的稳健型理财产品，还能赚得更多。
另外，对于等额本息还款方式而言，借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果还款已接近中期，此时提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。
6银行首套房贷回归基准利率 向大银行申请更划算
眼下向大银行申请房贷比较划算，工农中建交邮储等6家银行的首套房贷已回归到基准利率。记者昨日了解到，目前客户将申请房贷的材料备齐后，大银行只需要约半个月的时间就能放款。而其他中小银行的首套房贷利率标准则不是“一刀切”，存在针对不同借款客户的差别利率情况。
向大银行申请房贷较划算
据昨日记者走访沪上各家中资商业银行了解到，目前客户申请办理房贷的难度相比12月之前已经明显下降。尤其对刚性需求的购房者来说，“利好”消息是房贷利率水平有一定程度下降，购买首套房的客户在贷款时一般可以获得银行审批的基准利率。“两个月前向银行申请房贷，客户得到的答复基本是要排队，放款时间不好说。”一家国有大银行的个金部负责人告诉记者，目前客户将申请房贷的材料备齐后，大约只要半个月的时间就能等到银行放款。
据记者了解，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行等6家大银行的首套房贷利率回归到央行基准的水平，即5年期以上贷款利率7.05%，所以客户向大银行申请房贷比较划算。
而其他中小银行的首套房贷利率标准则不是“一刀切”，存在针对不同借款客户的差别利率情况。即使在同一分行管辖下，中小银行的不同支行也会执行不同标准的首套房贷利率。另外，中小银行在房贷审批中会根据客户实际情况有一定的弹性调整，个别中小银行甚至暗中规定客户存入一定的资金可申请基准利率。
春节后房贷利率或更优惠
据金融分析研究机构银率的分析师认为，年末出现银行放松房贷利率的主要原因是，一方面央行在12月份下调商业银行的存款准备金率，释放出一部分资金可以用来发放贷款；另一方面，目前的时间点距离2012年仅有10多天，银行现在接单等到材料备齐的整个审批流程走完，放款也要到明年才能实现，那时信贷额度会宽松许多。
据银率分析师提示，货币政策在春节前可能还会有进一步宽松，对于首套房贷客户来说，届时一方面购房时可能会有更多的议价空间，另一方面尽管房贷七折不会再有，但不排除首套房贷款利率出现比目前更优惠，可能在央行基准利率上打9折到95折。
以期限20年和额度100万元的首套房贷为例，在等额本息还款方式下，按央行基准贷款利率计算的房贷总利息约为86万元，按央行基准贷款利率9折计算的房贷总利息约为76万元，两者相比足足相差10万元左右。
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