[摘要] 由于价格的下降，刚性需求有所释放，部分地区的成交略好于5月，但整体楼市仍可用低迷来形容。近期市场又传闻三季度楼市新政将再度出击，调控预期逐渐增强，预计今年下半年二手房市场将度过一个艰难的时期。
由于价格的下降，刚性需求有所释放，6月份京沪两地楼市在政策调控的持续环绕下难见起色，部分地区的成交略好于5月，但整体楼市仍可用低迷来形容。近期市场又传闻三季度楼市新政将再度出击，调控预期逐渐增强，预计今年下半年二手房市场将度过一个艰难的时期。
北京：二手房市场持续低迷
继2009年之后，今年上半年北京市二手房成交总量再次突破10万套大关，同比微涨1.9%。但由于新政影响力的逐渐显现，未来形势并不乐观。有业内人士预测，下半年二手房市场仍将持续低迷态势。 而今年上半年的房价波动之大，即使是从业多年的业内人士也为之咋舌。
年初时，由于受扶持政策取消及调控预期影响，京城二手房市场急转直下，一下子由去年12月份的月均成交4万套，跌倒了1.2万套，跌幅达7成。同时，房价也出现了千元左右的松动，部分区域议价空间高达10%。
3月中旬过后，在调控预期减弱的情况下，市场又急转直上，仅三四两个月的成交量就达到5.8万套，双双创下往年同期新高，随之而来的则是房价的快速上涨，望京、百子湾、通州区域“一周涨千元”的场景，至今仍历历在目。就在楼市最疯狂的时候，政策则给市场开了个“大玩笑”。4月17日，"国十条"出台后，市场调头急转直下。五六月份成交量出现大幅下滑，两月共签约2.4万套，只有三四月份的4成，房价也随之回落。
据北京市统计局的数据，今年1～2月份，北京市二手房价出现负增长，环比下滑0.4%；而到了4月份，全市二手住宅价格环比涨幅扩大，上涨2.9%，涨幅比上月扩大1.7个百分点。等到了5月份的时候，二手房价环比涨幅再次出现负增长。
“房价就像过山车一样，根据我们的监测数据显示，新政之后北京的整体二手房价，相比新政之前的点，已经大约回落了10%，个别区域降幅达到15%。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，新政对遏制房价过快上涨的功效十分显著。
“按照现在的成交态势，我们预计今年全年的二手房成交量在16～18万套左右。”林蕾告诉记者，自4月份新政之后，调控的效果非常明显，“这种低迷的态势恐怕将持续下去。”
上海：价格“企稳”仍待考验
6月期间，上海市二手房买卖交易延续5月中旬开始的回升势头，降价房源性价比的提高吸引了不少买家。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计显示，该月二手房买卖成交套数环比增长1成。各类房源中，每平方米单价在2万元以下的二手房交易回升势头尤为明显，环比增幅高出全市平均水平9.8个百分点。
区域分布上，此类交易主要集中在浦东、宝山、普陀三区。但需要注意的是，目前业主报价已较前期高点有所让步，买家在现价位水平仍期望有6%～8%的议价空间，与报价存在4%左右的价差，后市交易量的进一步回升有待于双方做出更多价格让步。
在上海二手房市场的局部片区，新政影响下投资客的抛盘比例已有下降，置换型业主的挂牌增多，使得部分楼盘的报价止住跌势、趋于企稳。相关机构的调查表明，该市16个典型交投板块的标杆楼盘中，约有1/3的价格水平在6月持续下滑，其余楼盘则趋于企稳。
以位于普陀武宁板块的知名楼盘中远两湾城为例，其面积为106平方米和62平方米的中小套型房源成交均价在6月初迎来5%左右的环比下降，但在整个6月期间上述房型的价格未有进一步回落。而140平方米的大户型房源目前每平方米均价约为2.5万元，尽管较4月的价格下降了1000元，却比6月初的阶段性低位回升了1000元。
据21世纪不动产上海某门店经理介绍，挂牌业主的结构改变是中远两湾城报价企稳的主要原因。该盘的投资客抛盘集中于四五月份，6月的挂牌业主有8到9成为自住业主，基本没有银行还款压力，改善居住条件的意愿强烈，降价动力偏弱。
他表示，“目前，可议价业主占比约30%，较5月减少2成，议价幅度也由10%缩小至5%”。对此，林蕾认为，4月中旬国家的楼市政策调整对上海二手房市场的影响已经显现，相当范围内的二手房价格已有不同程度下降，二手房市场自身似乎已经消化政策影响。
但按照历史经验判断，调控政策的威力会在出台的第3个月，即七八月间达到，一些追求快速、滚动开发的开发企业降价销售、回笼资金的欲望强烈，不排除新房市场降价潮出现后，再次对二手房市场价格产生传导影响。
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