[摘要] 高房价的形成并非一个偶然现象，必然有其深层的社会原因及经济原因，关于社会和经济方面的讨论已太多了，而一直没有被关注的楼市在法律层面的问题，或许才是楼市政策不断出台而又难以有效监管市场的关键因素。
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如果不从法律修改上改变土地权属、招拍挂方式和预售制度，我们就无法从根本上解决楼市泡沫等系列问题
文 陈伟
高房价的形成并非一个偶然现象，必然有其深层的社会原因及经济原因，关于社会和经济方面的讨论已太多了，而一直没有被关注的楼市在法律层面的问题，或许才是楼市政策不断出台而又难以有效监管市场的关键因素。所以尽管4月17日国务院再出重拳，下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》(即“新国十条”)，并在社会上引起了强烈反响，但一个月过去了，楼市的涨跌并未达到大多数老百姓之所愿，泡沫仍充溢于楼市。
中国楼市为何往往监而不管？高房价需要约束吗？需要怎么约束？4月28日，深圳掀起了一场由律师自发组织的关于楼市法律缺失症的圆桌大讨论会，从法律层面剖析楼市存在的问题和解决之道，引来各方的高度关注。
楼市的立法缺失
律师们对高房价的成因达成了6个共识。一是政府的招拍挂导致土地成本提高，二是银行大量放贷剌激了房地产市场，三是投资热钱进入了房地产市场，四是单一的土地所有权制度造成土地流转困难、土地资源紧缺，五是城市化进程加快，资源过度集中在大城市，六是消费者刚性需求的存在。
一直以来，人们的视线都纠集在这6点上。但这只是表象，不是根源。高楼价背后实际上最缺的是法律上的公平和规范。
广东联建律师事务所王劲松律师认为，作为市场经济的一部分，政府不应当过分地插手楼市，而应通过立法及制度去调整市场，尽可能少用情绪化的政策，而多依靠持续性的、稳定的法律，以避免出现打压、剌激、打压这种恶性循环。政府应当推行廉租房建设，由人大常委出台《廉租房法》，现在为什么廉租房建设没有开展起来，主要是缺乏法律根据，而完善立法才是保障。在王劲松律师看来，首先应当由人大常委尽快制定一部《廉租房法(试行)》，从住房保障机关的设立及职责职权、受保障者资格认定及其权利义务、廉租房保障资金的筹集与使用、相关配套机制的建立、争议解决、法律责任等方面作出明确规定。其次，应修订《城市房地产管理法》、《合同法》等，从立法方面予以协调。政府也可以出台优惠政策鼓励开发商参与廉租房建设。如果政府手中有大量的廉租房，可以牢牢掌握市场调节的主动性，既能解决大部分居民的住房问题，也能有效地控制房价。
广东广和律师事务所兰天律师表示，要对国家的土地制度进行反思。城市房地产管理法、土地管理法都是九十年代出台的法律，是计划经济时代的产物。土地的出让方式招拍挂制度本身是没有问题的，这个法律本身并没有什么好与坏。经济发展过程中，招拍挂其实可以综合利用，不应否定招拍挂，只能完善现有的法律规定。而对于房屋预售制度，可做进一步修改。“我个人认为可以逐步地取消它，或者说提高预售门槛。”兰天律师说，我国的预售制度是从香港引进来的，俗称“卖楼花”，当时是为了推进房地产建设，解决开发商的资金困难问题。而现在很多开发商已经具备资金方面的实力，其实已经不需要预售来推动楼盘的建设，而且预售制度确实存在很多问题。
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“我举一个例子，开发商他可以挖一个坑就进行预售。所以说预售制度直接导致了很多问题，开发商的准入门槛太低，谁都可以进入房地产市场。”那么由此产生的房屋质量问题、延期交楼问题很多。现在有很多的专家也推出现售的观点，就是说将来全部是现售，不允许预售。这样可以提高开发商的入门门槛，借此淘汰一部分中小型的开发商，保留一些大的开发商，诚信度高、实力雄厚的开发商，降低房地产纠纷，节约资源。兰天律师认为，在房地产市场，全部是政策，没有法律，而这些政策既不是法律，也不是法规，没有强制力，不是很持久。“国务院的红头文件可以认定为行政法规。这些政策也罢，法规也罢，它不是持久的。从国务院到中央，对于房地产市场，怎么引导，没有一个科学、专业的指导，都是一些临时性的意见。所以我觉得应当从如何调控房价来进行解决。”在兰天律师看来，目前需要把握两点：一是对法律不能否定，尽管不能完全从法律层面解决，但可以进行完善。二是政策有它的合理性，其用意也是在于寻求社会公平，应当逐步地、从法律角度上根本进行制度完善，解决高房价的法律缺失问题。
有法不依、执法不严是大患
事实上，中国楼市的法律法规并不少。“我认为实际上法律并不缺失。”上海建纬律师事务所深圳分所贺倩明律师表示，从土地开发到建设施工到房地产建设，再到税收等，均有相应的法律规定，问题主要出在“法律执行不到位”，执法不严。比如闲置用地，新国十条也提到了对闲置用地的处罚，其实法律早有规定。又比如税收，一会儿这样，一会儿那样。所以法律还需要完善。贺倩明律师认为，如果执法层面不到位，政策对市场心理的影响会很大。政策不稳定，执法不到位，会对整个市场产生影响。“为什么出台一个政策，会发生立竿见影的效果？并不是市场发生了变化，而是市场心理发生了变化！心理发生了变化，会影响到市场的价格。”
同样，广东华商律师事务所郭维律师也认为中国楼市的监管在执法方面存在不少问题，他从5个方面进行了分析。一是集体土地应当适当地允许集体土地部分进入市场，这可加大土地供应。二是要加大闲置土地的没收，这个在法律上早有规定，但执行上屡出问题。三是保障性住房的配比，有必要从立法层面去进行廉租房立法，进行科学配比。四是保障性住房立法的实际执行存在问题，香港有因骗取保障房住房而获罪的案例，在中国完全可以对采取虚假手段骗取保障性住房的人员追究其诈骗罪的法律责任。五是税收方面实行调控。
是修改法律的时候了
针对楼市的法律监管现状，在圆桌大讨论会上，律师们均表示应该修改现有法律。广东海德律师事务所张茂荣律师认为要从法律制度方面来进行完善。“对于保障性住房的合理退出机制，现在没有明文规定，如果说缺失，这个问题就是保障性住房的一个法律缺失问题。对于政策问题，我认为应当修改没有缺失的法律。”他表示，对刚性需求来讲，应当加强保障性住房建设。对于投资，老百姓没有很好的投资渠道，所以政府应当广开投资渠道。
张茂荣律师表示，有三个方面的问题可以着手解决。
其一，是土地权属。“为什么小产权房不能合法化？如果违反土地管理法，法律可以修改嘛。”他说，政府可以从源头上解决土地问题，放开土地，这样可以起到平抑房价的作用。
其二，是国家的招拍挂制度。这个问题在中国房地产市场讨论了很多了，各地也有不同的做法。如招标，北京就不是以出价者高为取得土地的方式，而是价高综合因素的评估，这样的做法改变了招拍挂中价高者拿地的方式。在张茂荣律师看来，土地推高房价不是没有问题，地价高必然导致高房价。如2007年天健地产的房子，楼面地价已高于周边房价，开发商不可能低于成本价销售。
第三，是预售制度。在今年两会期间，温总理曾讲到要严厉打击开发商的捂盘惜售行为。实际上捂盘惜售缺乏相应的法律规定。预售制度是限制预售门槛，立法目的是防止没有达到预售条件的开发商预售，现在反而被开发商利用了，也就是说开发商有权利却可以不行使。关于打击捂盘惜售，效力的只有一个部委的通知，并没有法律规定。那么仅凭一个部委的通知，能否吊销开发商的营业执照？那肯定是不可能的。所以说部委文件不能成为行政处罚的依据，如果不从法律修改上改变土地权属、不改变招拍挂方式、不改变预售制度，我们就无法从根本上解决高房价问题。
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