[摘要] 最近“地王”频频出现且超越2007年的巅峰价位，引发阵阵热议———到底什么是地王”？什么因素导致“地王”频出？怎么认识地价上涨？“地王”会不会消失呢？是地价决定了房价，还是房价一路上涨诱生地王？这个话题，就等于是先有鸡蛋，还是先有鸡”的争论，一直不休。
最近“地王”频频出现且超越2007年的巅峰价位，引发阵阵热议———到底什么是地王”？什么因素导致“地王”频出？怎么认识地价上涨？“地王”会不会消失呢？是地价决定了房价，还是房价一路上涨诱生地王？这个话题，就等于是先有鸡蛋，还是先有鸡”的争论，一直不休。
日前，国土资源部要求，各地须将供地计划上报，并于4月中旬向社会公开，以期稳定预期。期限将至，调控收紧。
一、“地王”推高房价，还是房价诱生“地王”？
主持人：“地王”对人们房价预期的影响越来越大。市民认为，是“地王”推高了房价。究竟是房价决定地价，还是地价决定房价？
嘉宾：很简单，地价决定了房价。显然，土地不是最终产品，房子才是最终产品。住房价格是由市场供需关系决定的，开发商正是预期到未来房子能卖高价，他才敢拍这块地。从历史和大量可验证数据来看，是房价决定了地价。当然，作为成本重要构成部分的地价，也在一定程度上推涨了房价，两者是联动的。
主持人：为什么“地王”一出，周边房价应声而涨呢？
嘉宾：应该先对形形色色的“地王”做一个细分，并不是所有高价地都会拉动房价。
首先，所谓“地王”主要指住宅用地。若是商业用地，即使拍出高地价，对周边住宅用地上的房价拉动也不那么明显。
从调查结果看，市民心目中所谓“地王”主要有两种类型。种，土地面积大，总价很高。第二种，土地面积小，单价非常高。如去年广州珠江新城拍出的高价地，面积还不如一个足球场，但把周围的房价剧烈拉升了，从而推涨了人们的房价预期，在这种情况下，人们的恐慌性购房心理开始产生。种情况的“地王”对周边房价的拉抬作用没有那么明显。
而目前的一些媒体，一见高价地，不做细致分析就冠以“地王”，市民不明就里，加上周边有些楼盘推波助澜，房价预期一下就被推高了。
二、现行出让方式催生“地王”？
主持人：土地出让是通过招拍挂实现的。现在政府非常偏好拍卖、挂牌，而不重视招标，这是为什么？在这一偏好下，土地招拍挂是不是必然导致“地王”产生？
嘉宾：土地招拍挂制度，即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让。地方政府在土地出让时，大多选择了拍卖的方式。因为拍卖的方式公开、透明、程序公平，机会均等，谁有实力和决心，谁就能在竞争中取胜。地方政府实现土地价值化。
但是，土地招拍挂并不必然导致“地王”产生。若预期后市趋好，开发商就会相互竞争；若预期不好，则会量力而行，2008年许多土地流拍就是一个证明。
此外，一些媒体对溢价率的误读也是因素之一。一块土地底价在拍卖前是保密的，这个底价经过一系列专业手段评估出来，能够比较准确反映土地价值。政府部门在出让土地时往往会低于或高于底价设置一个起拍价，比如，某一地块的底价是100亿元，出让方可以将起拍价设定在80亿元，这样可以吸引更多开发商前来举牌。假如最后成交价160亿元，有人认为，这块土地溢价率为200%，实际上，应该是160亿元和100亿元的比值，而并非是160亿元和80亿元的比值。炒作溢价率，也容易造成市民的恐慌涨价预期。
三、“地王”会消失吗？
主持人：从实践中看，现在的拍卖方式主要存在什么问题？如何完善它？
嘉宾：主要是供地计划不透明，导致开发商预期不明朗。有个开发商说，假如从甲地到乙地，我知道一天有10趟公交车，我赶不上前9趟，还可以赶第十趟；如果我根本不知道今天有多少趟公交车，可能只有一班，那么我一定会抢着上车，因为只有这一个办法。另外，这种方式仅仅遵循“价高者得”的逻辑，确实很容易推升地价。
主持人：在国家对楼市进一步调控之际，“地王”会不会消失？或者说，具备哪些条件时，“地王”才会消失？
嘉宾：随着工业化、城市化的推进，大量农村人口转为城市人口，好地段会越来越稀缺，一方面，土地价格可能会逐步提高；另一方面，“土地财政”下“价高者得”，“地王”也很难消失。
同时，土地越来越具有金融属性，可以被用来投资、融资，因此地价和金融形势关系越来越密切。一旦人们对市场预期高涨，大批资金涌入房地产业催生“地王”；当人们对市场预期不好，大批资金从土地、房子（含二手楼）流出，“地王”则很难产生。
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