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高地价决定了高房价PK高房价诱发了“地王”

珠江商报  作者:郭耀佳   2010-04-07 13:41

[摘要] 最近“地王”频频出现且超越2007年的巅峰价位,引发阵阵热议———到底什么是地王”?什么因素导致“地王”频出?怎么认识地价上涨?“地王”会不会消失呢?是地价决定了房价,还是房价一路上涨诱生地王?这个话题,就等于是先有鸡蛋,还是先有鸡”的争论,一直不休。

最近“地王”频频出现且超越2007年的巅峰价位,引发阵阵热议———到底什么是地王”?什么因素导致“地王”频出?怎么认识地价上涨?“地王”会不会消失呢?是地价决定了房价,还是房价一路上涨诱生地王?这个话题,就等于是先有鸡蛋,还是先有鸡”的争论,一直不休。

日前,国土资源部要求,各地须将供地计划上报,并于4月中旬向社会公开,以期稳定预期。期限将至,调控收紧。

一、“地王”推高房价,还是房价诱生“地王”?

主持人:“地王”对人们房价预期的影响越来越大。市民认为,是“地王”推高了房价。究竟是房价决定地价,还是地价决定房价?

嘉宾:很简单,地价决定了房价。显然,土地不是最终产品,房子才是最终产品。住房价格是由市场供需关系决定的,开发商正是预期到未来房子能卖高价,他才敢拍这块地。从历史和大量可验证数据来看,是房价决定了地价。当然,作为成本重要构成部分的地价,也在一定程度上推涨了房价,两者是联动的。

主持人:为什么“地王”一出,周边房价应声而涨呢?

嘉宾:应该先对形形色色的“地王”做一个细分,并不是所有高价地都会拉动房价

首先,所谓“地王”主要指住宅用地。若是商业用地,即使拍出高地价,对周边住宅用地上的房价拉动也不那么明显。

从调查结果看,市民心目中所谓“地王”主要有两种类型。种,土地面积大,总价很高。第二种,土地面积小,单价非常高。如去年广州珠江新城拍出的高价地,面积还不如一个足球场,但把周围的房价剧烈拉升了,从而推涨了人们的房价预期,在这种情况下,人们的恐慌性购房心理开始产生。种情况的“地王”对周边房价的拉抬作用没有那么明显。

而目前的一些媒体,一见高价地,不做细致分析就冠以“地王”,市民不明就里,加上周边有些楼盘推波助澜,房价预期一下就被推高了。

二、现行出让方式催生“地王”?

主持人:土地出让是通过招拍挂实现的。现在政府非常偏好拍卖、挂牌,而不重视招标,这是为什么?在这一偏好下,土地招拍挂是不是必然导致“地王”产生?

嘉宾:土地招拍挂制度,即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让。地方政府在土地出让时,大多选择了拍卖的方式。因为拍卖的方式公开、透明、程序公平,机会均等,谁有实力和决心,谁就能在竞争中取胜。地方政府实现土地价值化。

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